Perché il mercato immobiliare italiano sta riscontrando un trend positivo?
Gli analisti del settore trasmettono un certo ottimismo per quanto riguarda il 2020 e ci informano che ha avuto inizio un trend positivo in cui il costo del mattone e le transazioni immobiliari si sono incrementati. Niente come i dati possono chiarire bene la situazione: a fronte di un 2019 che ha visto un timido aumento dello 0,2%, il futuro sembra ora colorarsi di rosa con una risalita dei prezzi che potrebbe aumentare dell’1,1% nei prossimi due anni. Ma cerchiamo di capire quali sono i motivi di questa ripresa pur in un momento di stagnazione economica che non promuove certo l’acquisto degli immobili. Nel corso di questo articolo concentreremo la nostra analisi su alcuni aspetti:
- il mercato immobiliare in Italia è realmente in crescita?
- il trend positivo riguarda tutto il Paese?
- quali sono i segnali di miglioramento?
Un settore in ripresa: ecco perché
Che gli italiani abbiano sempre riposto grande fiducia nel mattone è cosa nota e quindi anche in momenti di incertezza politica ed economica questo incide non poco sul numero di transazioni. Alla propensione per l’investimento nel mattone dobbiamo aggiungere i tassi dei mutui che hanno raggiunti valori minimi, prima impensabili. Se il denaro costa meno le persone sono maggiormente interessate ad investire nelle case, nonostante gli Istituti di Credito abbiano reso più rigidi i criteri in base ai quali erogare i mutui e nonostante la situazione economica del sistema Paese non sia florida. Complessivamente però torna la fiducia degli investitori nel mercato residenziale per il 2020, sia che la casa venga comprata per abitarci che per metterla a reddito. Nomisma ha presentato un dato di tutto rispetto che riguarda le transazioni avvenute nel 2019: si tratta, complessivamente, di 662 mila scambi che al 92% hanno riguardato il settore residenziale. Il mattone continua quindi la sua funzione rassicurante e gli investitori lo preferiscono alle azioni e ai beni rifugio più tradizionali come l’oro. Soprattutto lo scelgono in alternativa agli investimenti bancari di cui sono noti gli scarsi rendimenti. In molte realtà sono aumentati i prezzi di acquisto e anche le locazioni hanno visto un rialzo abbastanza significativo soprattutto nelle zone universitarie e in quelle maggiormente servite. L’aumento dei canoni di affitto è stato un altro incentivo che ha portato molti a stipulare un mutuo per comprare casa poiché l’esborso si è rivelato concorrenziale all’affitto. Bisogna ricordare comunque che la stagnazione delle compravendite era in atto da anni e questo ha favorito chi ha deciso di investire, creando così i presupposti di un trend positivo nel mercato immobiliare.
Un Paese a diverse velocità?
La situazione non è ovviamente uguale in tutta Italia. In particolare le compravendite nel corso dell’anno saranno percentualmente più numerose in alcune grandi città (Milano in testa), nelle città turistiche come Roma, Venezia, Napoli, Firenze e Verona (da parte soprattutto di investitori stranieri) e nei quartieri oggetto di riqualificazione nelle città che hanno un tessuto economico vivace. Per quanto riguarda il valore dell’immobile questo aumenterà maggiormente se si tratta di immobili di pregio, di case ristrutturate e di nuove costruzioni. Ma quali sono le città in cui il trend positivo si nota maggiormente? A Milano sono ricercati soprattutto i bilocali (45,1% delle transazioni) che soddisfano le richieste di chi arriva nella capitale economica per lavoro o per studio. Tecnocasa afferma che il 27,4% degli acquisti sono a scopo investimento e i prezzi dei bilocali arrivano a 300 mila euro nelle zone centrali: nel capoluogo meneghino la crescita è del 9% circa. Meno cara Torino dove si spendono 200 mila euro per un trilocale e 300 mila se si cerca un quadrilocale: all’ombra della Mole i segnali di crescita si attestano su quasi 2 punti percentuali. Buona anche la situazione di Bologna dove l’aumento della ripresa si avvicina al 9% ma anche Palermo ha registrato un incremento delle vendite del 2 %. L’analisi del mercato immobiliare, per quanto riguarda il futuro, deve tenere conto di alcuni distinguo che riguardano tre macroaree:
- Roma e Milano;
- I capoluoghi con oltre 300 mila abitanti;
- la provincia.
Per Milano e Roma la richiesta di case continuerà ad aumentare e così i prezzi. Si tratta delle città più care (insieme a Firenze e a Venezia) dove spesso l’acquisto della casa è un lusso. Nei grandi capoluoghi dove il numero degli abitanti è intorno alle 300 mila unità saranno le specificità locali a fare la differenza, sia in termini di prezzi che di volume delle transazioni. Per quanto riguarda le provincie, invece, si prevede una diminuzione del valore in generale, tranne che nelle zone turistiche di pregio come la Costiera Amalfitana o le campagne toscane e umbre. Il problema è che, nel nostro Paese, per avere una crescita maggiore delle compravendite è necessario riqualificare gli immobili più vecchi, infatti solo il 9% ha un’età inferiore ai 30 anni.
Stabilità e maggior potere d’acquisto: determinanti per una maggiore ripresa
La situazione può ulteriormente migliorare ma i risparmiatori possono diventare investitori solo se hanno la stabilità del lavoro e un maggior potere di acquisto. Inoltre anche l’accesso al credito deve essere più facile, soprattutto per i giovani. Oggi, nonostante le difficoltà dovute alla stagnazione economica, il trend positivo è confermato anche dalla riduzione delle tempistiche di vendita. Il fatto che un immobile rimanga meno tempo sul mercato significa che l’offerta sta diminuendo mentre la domanda si incrementa. Questo però non riguarda tutti gli immobili ma quelli che hanno alti standard qualitativi. Il Gruppo Tecnocasa fa sapere che sono attese circa 600/610 mila transazioni nel 2020 e i prezzi saliranno tra l’1% e il 3%. Sono previsti aumenti nelle località turistiche ma queste si dovranno dotare di servizi per andare incontro alle esigenze degli interessati. Poche le proposte di vendita di abitazioni signorili e di nuove costruzioni che aumenteranno il loro valore se risponderanno a criteri di qualità.
