Acquisto casa all’asta: come evitare brutte sorprese

Che si tratti della prima casa o di una nuova abitazione, la scelta di una casa all’asta è un’attività non esente da rischi. Ecco i nostri suggerimenti per non sbagliare.

Nelle aste immobiliari i prezzi base degli immobili sono indubbiamente allettanti ma nella scelta dell’immobile esistono ulteriori aspetti da considerare per evitare brutte sorprese.

Prima di procedere con l’acquisto di una casa all’asta, dovrai valutare:

1. il reale risparmio che puoi ottenere (considerando eventuali spese accessorie)
2. lo stato attuale in cui si trova l’immobile
3. la possibilità di accendere un mutuo
4. l’occupazione dell’immobile da parte di inquilini morosi.

Comprare una casa all’asta non significa, dunque, valutare esclusivamente il fattore economico ma si dovranno mettere in conto anche questi aspetti. Anche perché, dietro un ottimo affare potrebbe nascondersi facilmente una bella fregatura.

Risparmiare con l’acquisto di una casa all’asta

L’acquisto di una casa all’asta è molto conveniente poiché è possibile aggiudicarsi l’immobile a un prezzo nettamente inferiore rispetto al suo valore di mercato. E oltre alla convenienza del prezzo, vi è anche il meccanismo su cui si basa l’asta giudiziaria, che garantisce un risparmio aggiuntivo. Infatti, ogni volta che l’asta va deserta – ovvero non riceve offerte – l’immobile viene rimesso all’asta a un prezzo ulteriormente ribassato (solitamente inferiore al 25% rispetto al prezzo base inizialmente fissato).

Per ottenere un autentico risparmio, pertanto, è importante non farsi prendere dalla fretta, ma attendere il momento più opportuno così da aggiudicarsi l’immobile a un prezzo di vero affare.

Tuttavia, occorrerà anche mettere in conto l’eventualità di effettuare lavori di manutenzione e/o ristrutturazione dell’immobile. Il loro ammontare, da aggiungere al prezzo finale – il cosiddetto “prezzo di aggiudicazione” – potrebbe rendere l’immobile meno appetibile di quanto avevamo ipotizzato.

Infine, occorre considerare la presenza di spese condominiali arretrate, il cui importo potrebbe essere anche piuttosto elevato.

Scegliere l’immobile più interessante e verificarne lo stato

La scelta di immobili all’asta è vasta e può riguardare abitazioni di varie tipologie e metrature. Appartamenti, case a schiera, immobili in costruzione vengono immessi sul mercato delle aste immobiliari e rivenduti a prezzi vantaggiosi.

Grazie alla trasparenza delle aste immobiliari, trovare l’immobile giusto richiede pochissimi istanti: tutte le informazioni più importanti sullo stato di immobili all’asta sono facilmente reperibili e per ogni lotto immobiliare è possibile visionare la perizia di stima, il documento che fotografa in maniera precisa lo stato e le condizioni del bene oggetto della vendita.
All’interno della documentazione si possono ritrovare tutti i dati rilevanti relativi a età della realizzazione dell’immobile, qualità delle rifiniture, ubicazione e caratteristiche della struttura portante.

L’acquirente dovrà consultare attentamente le informazioni corredate ai singoli lotti e valutare attentamente lo stato di conservazione per evitare brutte sorprese. Potrà, inoltre, chiedere di visitare i locali così da verificare di persona le caratteristiche dell’immobile.

Comprare casa all’asta con il mutuo

Qualora si desideri acquistare la casa con un mutuo, è importante rivolgersi con largo anticipo alla banca per richiedere il prestito. L’acquirente dovrà infatti avere la certezza, in caso di aggiudicazione del bene, di ottenere dalla banca l’erogazione del mutuo e che i tempi coincidano con quelli richiesti per il pagamento del prezzo stabilito.

Come avviene per la compravendita tradizionale, la banca che concede il mutuo dovrà verificare l’attuale situazione reddituale del cliente, definire l’importo che può essere erogato e le condizioni da applicare.

La banca provvederà a sancire la sua disponibilità a concedere il mutuo stipulando un contratto preliminare. Il mutuo potrà quindi essere concordato ed erogato, direttamente a favore della procedura, senza che avvenga contestualmente l’emissione del decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile.

Chi partecipa a un’asta immobiliare con l’intenzione di accendere un mutuo, dovrà ricordarsi di presentare anche questo documento preliminare. Tale documento ha valore esclusivamente se avviene l’aggiudicazione.

Una volta aggiudicato l’immobile, il vincitore è tenuto a versare il prezzo nei termini stabiliti. Nel caso abbia richiesto un mutuo, la firma di quest’ultimo avviene contestualmente al trasferimento di proprietà con decreto del giudice (che non comporta spese notarili, il che offre un grosso risparmio rispetto alla compravendita tradizionale).

Il mutuo richiesto per l’acquisto di una casa all’asta è del tutto simile ai mutui “tradizionali”, con un suo periodo di ammortamento e modalità di rimborso simili. E, se l’immobile acquistato è una prima casa, godrà dei relativi benefici fiscali.

Trasferimento di proprietà e occupazione dell’immobile

Il timore principale di chi acquista un’abitazione all’asta riguarda l’eventualità che l’immobile sia occupato. Si tratta di una situazione piuttosto frequente ma, se ben gestita, può essere risolta facilmente.

Il trasferimento di proprietà dell’immobile avviene successivamente all’aggiudicazione, con decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile: si tratta di un atto emesso dal Giudice con cui il diritto di proprietà viene trasmesso dal debitore esecutato all’aggiudicatario, che diviene a tutti gli effetti proprietario dell’immobile.

Tale documento è l’equivalente del rogito notarile nella compravendita tra privati. Con tale atto, il giudice sancisce la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti gravanti sull’immobile, nonché l’obbligo di lasciarlo libero da parte di chiunque lo occupi senza titolo.

Pertanto, il decreto di trasferimento del giudice costituisce a tutti gli effetti un titolo esecutivo che è possibile far valere nei confronti dell’occupante.

Cosa fare quindi se l’immobile è occupato? Basterà inviare una lettera di diffida indicando il termine ultimo entro il quale lasciare la casa. Se tale azione dà esito negativo, l’acquirente può rivolgersi al custode giudiziario che procederà alla liberazione forzata a spese della procedura.

Nel caso in cui l’immobile sia legittimamente occupato da un terzo in base a un contratto di locazione registrato prima della procedura esecutiva, l’acquirente dovrà attendere la scadenza del contratto di locazione e percepirà il canone di locazione stabilito nel contratto. Generalmente, tale ipotesi è prevista nell’avviso di vendita, e il prezzo già scontato di conseguenza.