Acquistare casa: cos’è e come funziona la proposta di acquisto?
Nel processo di compravendita immobiliare il primo, fondamentale passaggio necessario per acquistare casa è la presentazione della proposta d’acquisto. Si tratta di un accordo tramite il quale l’acquirente manifesta la concreta volontà di comprare un immobile, mediante la quale si impegna a voler proseguire l’affare che, a rogito avvenuto, porterà al trasferimento della proprietà.
Se hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni, pertanto, con la proposta d’acquisto ha inizio la vera e propria fase che porterà all’acquisto. Si tratta di un passaggio importantissimo perché, se gestito nei modi e tempi giusti, permetterà di comprare l’abitazione desiderata senza sorprese e imprevisti. Così, la proposta d’acquisto consente di mediare alcuni aspetti delicati, come modalità di pagamento e chi dovrà sostenere determinate spese come quelle notarili, ad esempio.
Nei prossimi paragrafi vedremo, quindi, alcuni aspetti da conoscere per formulare una proposta d’acquisto di un immobile che risulti vincente.
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Che cos’è una proposta d’acquisto immobiliare?
Innanzitutto, però, è fondamentale spiegare cosa sia la proposta d’acquisto. Nello specifico, si tratta di una dichiarazione scritta tramite la quale l’acquirente manifesta di voler acquistare un immobile, proponendo un prezzo che intende pagare. Nella proposta viene fissato anche un termine di validità entro la quale il venditore è tenuto a rispondere qualora voglia accettare l’offerta. Solitamente la proposta è formulata tramite un modulo prestampato (ti forniamo, ad esempio, quello della FIAIP), accompagnato da una somma di denaro che costituisce titolo di caparra.
Precisiamo che la proposta d’acquisto è vincolante solo per l’acquirente fino allo scadere del termine di validità, senza possibilità di revoca. Non lo è per il venditore che, invece, è libero di valutare anche altre offerte.
Differenza tra proposta di acquisto immobiliare e contratto preliminare
Va fatta una dovuta distinzione tra proposta d’acquisto e contratto preliminare di vendita (il cosiddetto compromesso), due fattispecie diverse e, in caso di accettazione della proposta, consequenziali.
Come già spiegato, infatti, la proposta d’acquisto è una semplice manifestazione da parte dell’acquirente di voler acquistare l’immobile al quale è interessato. Se questa proposta viene accettata dal venditore, con il contratto preliminare le parti si obbligano, in sede successiva, a concludere la compravendita, stabilendone modalità e termini. Il contratto preliminare serve a impegnare e vincolare entrambe le parti fino al tempo necessario indicato, solitamente coincidente con la data del rogito notarile.
Può anche accadere, comunque, che le parti decidano di conferire l’efficacia prevista dal contratto preliminare di vendita alla semplice accettazione, per iscritto e tramite firma autografa, della proposta d’acquisto.
Come funziona e come si scrive la proposta di acquisto?
La proposta d’acquisto deve essere formulata in forma scritta e serve a siglare l’interesse dell’acquirente. Bisogna però prestare molta attenzione alle eventuali clausole contenute nella proposta d’acquisto in quanto, una volta firmata, potrà essere modificata solo con il consenso di entrambe le parti. Quando il venditore accetta la proposta apponendo la sua firma, entrambe le parti saranno vincolate al rispetto di quanto espletato nella proposta accettata.
Nello specifico, la proposta d’acquisto è formulata in più sezioni e deve contenere:
- i dati personali del proprietario dell’immobile e dell’acquirente. Qualora si acquisti tramite agenzia immobiliare, la proposta deve contenere anche informazioni su quest’ultima;
- le informazioni relative all’immobile oggetto della compravendita, inclusi dati catastali, destinazione d’uso, atto di provenienza ed eventuale contratto di locazione in essere;
- il prezzo offerto per l’acquisto, inclusa la caparra. e le modalità di corresponsione;
- l’indicazione della data entro la quale va stipulato il contratto preliminare d’acquisto e quello definitivo (rogito);
- la data di consegna dell’immobile. Le parti possono decidere, infatti, che la casa venga consegnata alla sottoscrizione dell’atto di trasferimento della proprietà o in data successiva;
- l’indicazione sulla titolarità delle spese notarli, di altre imposte e di eventuali tributi condominiali pregressi;
- La data entro la quale la proposta d’acquisto si intende valida e irrevocabile, solitamente previsto in una o due settimane;
- La dichiarazione del venditore relativamente a fattispecie urbanistiche ed edilizie quali permesso di costruire, eventuali istanze di modifica dell’immobile, certificato di agibilità dell’immobile, corrispondenza rispetto alle planimetrie catastali ed eventuale presenza di vincoli, gravami e ipoteche.
- Eventuali clausole aggiuntive determinate delle parti. Il contratto preliminare può contenere, ad esempio, una clausola per la quale la mancata delibera dell’eventuale mutuo richiesto dall’acquirente costituisce condizione sospensiva all’accordo.
La documentazione necessaria
All’atto di presentazione della proposta d’acquisto, per evitare spiacevoli sorprese è importante che chi decida di acquistare sia in possesso di determinati documenti da richiedere al venditore, quali:
- l’atto di provenienza dell’immobile, inclusi gli estremi dei titoli abitativi edilizi o gli eventuali condoni;
- l’attestazione dell’assenza di ipoteche, ivi incluse le spese condominiali. Qualora siano presenti (ad esempio capita spesso che l’acquirente abbia ancora un mutuo in corso) è interesse dell’acquirente richiederne la cancellazione prima del rogito o all’atto dello stesso;
- la visura catastale storica e le planimetrie catastali dell’immobile;
- il certificato di agibilità dell’immobile;
- la certificazione di conformità degli impianti elettrici, idraulici e del gas.
Inoltre, qualora per l’acquisto si renda necessario ricorrere a un mutuo, è opportuno possedere già la preventiva delibera del finanziamento (o quantomeno l’attestazione di disponibilità) da parte della banca. In ogni caso, è consigliabile farsi assistere dal notaio fin dalla redazione della proposta d’acquisto in modo da non rischiare di trovarsi vincolati a condizioni che non si è in grado di adempiere.
È obbligatorio inserire la caparra nella proposta di acquisto?
La proposta d’acquisto è solitamente accompagnata da una caparra, definitiva in proporzione rispetto al valore dell’immobile, ma essa non è obbligatoria. Si tratta, semplicemente, dell’elargizione di una somma che dimostra la serietà della proposta.
Tale versamento, di solito, è fatto tramite assegno bancario non trasferibile. Al momento in cui il venditore accetta la proposta, la caparra ha efficacia confirmatoria dell’accordo. Questa è immediata qualora si decida che la sottoscrizione della proposta vale come stipula del preliminare d’acquisto. Qualora, invece, il contratto preliminare sia sottoscritto in data successiva la proposta, salvo diverso accordo tra le parti (essenzialmente a titolo fiduciario), andrà registrata presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma.
Se l’acquisto avviene tramite agenzia immobiliare l’assegno rimane in deposito fiduciario presso l’agente fino ad avvenuta accettazione ed è restituito al proponente in caso di rifiuto. Se, invece, si acquista tra privati è facoltà delle parti decidere se depositare o meno l’assegno oppure se consegnarlo solo ad avvenuta accettazione.
Si può anche scegliere di presentare una proposta d’acquisto senza caparra. In questo caso, però, il venditore sarà meno predisposto ad accettarla. La caparra, infatti, è una forma di tutela per il venditore, proteggendolo da un’eventuale inadempienza dell’acquirente.
Si può recedere dalla proposta d’acquisto?
Al momento dell’accettazione e del versamento della caparra confirmatoria la proposta d’acquisto diviene vincolante tra le parti. Qualora il venditore abbia un ripensamento dovrà pertanto restituire l’intero importo versato dall’acquirente.
Diverso è il caso in cui è l’acquirente a fare un passo indietro e chiedere di recedere dagli accordi. In questo caso la somma versata a titolo di caparra sarà persa e l’acquirente può esporsi al rischio di eventuali richieste di risarcimento da parte del venditore. È frequente, infatti, il caso in cui quest’ultimo acquisti a sua volta un nuovo immobile e il mancato rispetto del vincolo lo esponga a un imprevisto indesiderato.
Le parti possono, in ogni caso, fissare clausole specifiche in sede di proposta d’acquisto che regolino nel dettaglio l’accordo. Ne sono esempio l’apposizione di penali per il mancato rispetto di uno o più vincoli o l’apposizione di una caparra penitenziale che consenta di sciogliere gli effetti della proposta perdendo solo la somma versata.
