Esistono delle agevolazioni per l’acquisto di terreno in zone montane?

L’ordinamento giuridico italiano prevede vantaggi fiscali per i fondi rustici situati in zone montane. Se acquistati da imprenditori agricoli o coltivatori diretti. I legislatori italiani, sulla scorta delle precedenti predisposizioni in favore dell’accesso alla piccola proprietà contadina, hanno previsto delle ulteriori agevolazioni per l’acquisto di fondi agricoli situati in zone montane. Le agevolazioni acquisto terreno, anche qui, sono a favore di coltivatori diretti o agricoltori professionisti. Lo scopo che s’intende perseguire è, evidentemente, quello di favorire un processo di consolidazione tra gestione e proprietà del terreno da parte dei professionisti dell’Agricoltura. Soprattutto nelle aree montane del paese, considerate disagiate. In effetti, tali aree, isolate e poco produttive sono soggette a spopolamento e abbandono e le agevolazioni tendono a porvi rimedio.

Le condizioni per le agevolazioni

Le agevolazioni di cui stiamo parlando hanno la loro origine nel lontano 1949, quando la Repubblica italiana muoveva i suoi primi passi. Rinnovate di anno in anno, le facilitazioni sono diventate definitive grazie alla Legge n°25 del 2012. Coltivatori Diretti o Imprenditori Agricoli Professionali ne sono i principali destinatari. Le facilitazioni, inoltre, si riferiscono all’acquisto di: terreni agricoli e dei fabbricati rurali accessori e pertinenti allo stesso – fienili, stalle, depositi, silos, case rurali. Una volta ottenuta l’agevolazione, però, il terreno non può essere rivenduto che dopo 5 anni, mentre le coltivazioni non possono essere interrotte. Se questi requisiti non dovessero essere soddisfatti, le agevolazioni decadrebbero e si incorrerebbe in multe, a volte anche piuttosto salate.

Vediamo, in sintesi, quali sono i requisiti necessari per godere delle agevolazioni acquisto terreno:

• l’acquisto deve avvenire a titolo oneroso, compravendita o permuta dello stesso;
• il terreno deve essere qualificato come Agricolo in base alle disposizioni urbanistiche esistenti. Nel caso di fabbricati a destinazione rurale, inoltre, questi devono essere di pertinenza o accessori al fondo stesso;
• la destinazione d’uso del terreno deve essere la coltivazione;
• in ultimo per i 5 anni successivi all’acquisto il fondo non può né essere venduto o affittato a terzi, né smettere di essere coltivato. Se così fosse, infatti, le agevolazioni decadrebbero immediatamente. La detrazione fiscale si applica come segue: imposta catastale all’1% e due imposte fisse – di registro e ipotecaria – rispettivamente di circa 200€ l’una.

Agevolazioni per l’acquisto da parte del coniuge o discendente

La Legge di Stabilità del 2016 indica che possono usufruire delle agevolazioni sulla piccola proprietà contadina – P.P.C – anche quegli acquisti effettuati da parte del coniuge o del discendente del coltivatore diretto. Questi soggetti ne godono anche se non iscritti alla gestione previdenziale INPS, purché:

• siano già proprietari di un fondo di terreno agricolo;
• siano conviventi del Coltivatore diretto. Quest’ultimo, come già detto, deve assumersi l’obbligo di coltivare l’appezzamento. Anche in questo caso le agevolazioni acquisto terreno hanno lo stesso importo di quelle valide per la piccola proprietà contadina. Infine anche in caso d’acquisto da parte del coniuge o del discendente, vale l’obbligo di non alienare né di cambiare la coltivazione del terreno per cinque anni. Pena la perdita delle agevolazioni.

Ricordiamo, inoltre, che l’acquisto di un fondo agricolo, da parte di un privato o di un ente, è soggetto al pagamento di alcune imposte. Si tratta dell’imposta di registro (15%), dell’imposta catastale e di quella ipotecaria, rispettivamente di 50€ l’una. Tuttavia, recenti disposizioni dell’Agenzia delle Entrate hanno stabilito che, per l’acquisto di un terreno agricolo, da parte di un coltivatore diretto, senza che questi, pur avendone diritto, richieda le agevolazioni previste per la PPC, l’imposta di registro sia abbassata al 9%. Infine è bene ricordare come, all’affittuario di fondi rustici e ai confinanti coltivatori diretti, spetta il diritto di prelazione. Questo si può esercitare nel caso di alienazione del terreno agricolo.

Le agevolazioni per le aree montane

Il riconoscimento delle particolari condizioni di disagio per l’attività agricola in zone di montagna, la necessità di limitare lo spopolamento delle aree rurali montane, sono alla base della decisione dello Stato italiano di concedere agevolazioni fiscali per chi acquista terreni agricoli in queste aree. La riforma tributaria inerente le imprese agricole, infatti, ha allargato la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali anche agli imprenditori agricoli e non solo ai coltivatori diretti. In questo modo anche le società agricole, e non più solo i coltivatori diretti, possono ora godere degli sgravi fiscali previsti. Tali agevolazioni fiscali, abrogate nel 2014, sono tornate in vigore nel 2017 dando nuovo impulso alla compravendita di terreni agricoli di montagna.

Vediamo ora quali sono le caratteristiche dei terreni che godono di tali agevolazioni fiscali. Per terreni agricoli di area montana s’intendono:

• I terreni agricoli compresi nell’elenco dei Territori Montani compilato dall’apposita Commissione Censuaria Centrale;
• I terreni compresi nei Distretti di Bonifica Montana;
• I terreni situati a una altitudine di almeno 700 metri sul livello del mare;
• I terreni rappresentati dalle particelle catastali che si trovano solo parzialmente all’altitudine di 700 s.l.m. Le attuali agevolazioni acquisto terreno agricolo di montagna, sono migliori di quelle previste per la piccola proprietà contadina poiché consentono di risparmiare sull’imposta catastale nella misura dell’1% sul prezzo di acquisto, non prevedono obblighi sulla coltivazione né stabiliscono vincoli sulla divisibilità degli appezzamenti.

Cosa prevede la legge

La Legge di stabilità del 2017 prevede che, nei territori considerati montani, si applichino agevolazioni fiscali per trasferimenti di proprietà, a qualsiasi titolo, di fondi rustici, effettuati con lo scopo di arrotondare o di accorpare le proprietà di coltivatori diretti. Quando parliamo di accorpamento intendiamo il trasferimento di proprietà di fondi rustici confinanti effettuata a qualsiasi titolo. Per arrotondamento, invece, s’intende il trasferimento di fondi rustici allo scopo di ampliare le dimensioni aziendali.

I beneficiari di queste agevolazioni sono:

• I coltivatori diretti, ovvero tutti coloro i quali che abitualmente e direttamente si dedicano alla coltivazione dei terreni agricoli di montagna o all’allevamento di bestiame;
• I proprietari “diretto-coltivatori”. Cioè coloro che pur non essendo qualificati come agricoltori, effettuano direttamente operazioni considerate agricole.

Agevolazioni acquisto terreno procedura e limiti colturali

Le norme sulle agevolazioni fiscali dei terreni agricoli di montagna non prevedono limitazioni colturali. Infatti nessuna limitazione è prevista per i terreni pre-posseduti né per i terreni acquistati da coltivatori diretti. Questo purché la superficie del terreno che si vuole comprare, unitamente a quelle del terreno posseduto in precedenza, non superi i limiti fissati dalla legge per il riconoscimento della figura di coltivatore diretto. Per i proprietari diretto-coltivatori il terreno pre-posseduto deve essere di 5 ettari, mentre il terreno acquistato per arrotondamento o accorpamento non deve superare, in superficie, quello già posseduto. Infine per procedura non è necessaria alcuna domanda. Il notaio che stipula l’atto di compravendita deve semplicemente limitarsi a indicare, nell’atto d’acquisto, che il compratore intende beneficiare delle agevolazioni.