Esecuzione immobiliare: principali novità 2019

Cos’è l’intervento di esecuzione immobiliare e come viene attuata la procedura dopo la riforma della Giustizia.

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto legge 83/2015 sono state introdotte diverse novità in materia di procedure di esecuzione immobiliare, procedure concorsuali, organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria.

In merito all’esecuzione immobiliare le novità riguardano la vendita dell’immobile, i requisiti del precetto, l’efficacia del pignoramento, la durata della rateizzazione, ecc.

Prima di elencare i principali cambiamenti introdotti dalla riforma della Giustizia in materia di esecuzioni forzate, è utile chiarire alcuni punti:

• esecuzione immobiliare cos’è e come funziona;
• l’ordine di liberazione dell’immobile;
• modalità di attuazione dell’ordine di liberazione;
• efficacia e impugnabilità dell’ordine di liberazione.

Esecuzione immobiliare cos’è e come funziona

L’esecuzione immobiliare è un’azione volta a sottrarre i beni immobili di proprietà del debitore e viene attuata quando egli non provvede a onorare un debito nei confronti del creditore. Nel corso di tale procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre agli immobili, anche le pertinenze, i frutti pendenti e i mobili.

Come funziona l’esecuzione immobiliare? La procedura ha avvio quando il creditore richiede un decreto ingiuntivo. Il debitore riceve dunque l’atto di precetto e il decreto ingiuntivo diventa esecutivo. Si procede dunque con l’espropriazione dei beni immobiliari, che vengono venduti all’asta per permettere il recupero del credito.

L’esecuzione immobiliare interviene quando, in seguito a un mancato pagamento da parte del debitore, il creditore si rivolge al Tribunale per ottenere quanto gli spetta di diritto. Ciò significa che il creditore ha la possibilità di rivalersi su beni immobili, quali case, negozi, capannoni, ecc., oppure su beni mobili come auto, moto, arredi, quadri, ecc.

Seguendo l’esecuzione immobiliare una procedura e schema precisi, tramite la firma del decreto ingiuntivo da parte del Giudice, il debitore dovrà adempiere l’obbligazione assunta entro un determinato periodo di tempo.

L’ordine di liberazione dell’immobile

L’art. 560 c.p.c., come modificato dal D.L. n. 59/2016, convertito con L. n. 119/2016, stabilisce che il Giudice può disporre la liberazione dell’immobile pignorato. Il Giudice dell’Esecuzione dispone, tramite provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617 c.p.c, “la liberazione dell’immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile […]”.

Il provvedimento di liberazione è eseguito dal custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento con l’obiettivo di tutelare l’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario. Inoltre è prevista la possibilità di avvalersi della forza pubblica e di nominare ausiliari ai sensi dell’art. 68 c.p.c.

Con la pronuncia dell’ordinanza di vendita dell’immobile pignorato, la custodia del bene viene affidata a un terzo (professionista delegato o l’Istituto Vendite Giudiziarie). Inoltre, l’ordine di rilascio del bene deve essere emesso, al più tardi, al momento della sua aggiudicazione.

Indubbiamente, un immobile libero può essere venduto più facilmente: ecco perché, con l’esecuzione immobiliare, dev’essere attuato un ordine di liberazione, ovvero un provvedimento con cui il custode può ottenere il rilascio del bene da parte del debitore o dei suoi occupanti.

Modalità di attuazione dell’ordine di liberazione

Non esistono modalità prestabilite di attuazione dell’ordine di liberazione, essendo queste declinate “secondo le disposizioni del giudice immobiliare”.

Tuttavia è necessario che tra Giudice e custode si stabilisca uno specifico accordo operativo, in modo da assicurare l’imparzialità e terzietà dell’ordine esecutivo. Ad ogni modo non è richiesta una formale azione di rilascio, favorendo di fatto l’efficienza e rapidità del processo esecutivo.

Le spese sostenute dal custode per ottenere il rilascio del bene rimangono a carico della procedura, pertanto in caso di esecuzione immobiliare i costi non sono mai  a carico dell’aggiudicatario, dell’assegnatario o dell’acquirente.

Efficacia e impugnabilità dell’ordine di liberazione

L’ordine di liberazione è efficace non solo nei confronti dell’esecutato ma anche nei riguardi di chiunque occupi l’immobile. Solo nel caso in cui quest’ultimo sia provvisto di un titolo di detenzione avente data antecedente al pignoramento, egli potrà opporsi alla procedura.

Sono previsti alcuni casi in cui il contratto di godimento è opponibile alla procedura, come specificato dall’art. 2923 c.c.: ad esempio, se tale rapporto è contrassegnato da data certa anteriore al pignoramento, ovvero se la detenzione dell’immobile, collegata a un contratto di locazione, sia precedente al pignoramento. Allo stesso modo, anche i titolari di un diritto reale di godimento, ad esempio gli usufruttuari, potranno opporre il titolo costitutivo dei propri diritti, qualora sia stato trascritto in data anteriore al pignoramento. La data anteriore deve essere provata ex art. 2704 c.c.

Esecuzione immobiliare: le novità 2019

Con la recente riforma della Giustizia sono state introdotte diverse novità in materia di misure fallimentari, civili e processuali civili, e in merito all’esecuzione immobiliare sono state modificate le modalità e i contenuti delle procedure di pignoramento.

Ora l’atto di espropriazione deve contenere un nuovo avvertimento per il debitore: se egli intende opporsi all’esecuzione dell’espropriazione forzata, dovrà farlo prima che il giudice disponga la vendita o l’assegnazione del bene pignorato. Altrimenti egli non potrà opporsi, a meno che l’azione di opposizione non avvenga in seguito a fatti sopravvenuti o se non è stata realizzata tempestivamente per un motivo non collegabile al debitore.

La procedura di pignoramento, inoltre, si conclude dopo tre aste: se il bene non viene venduto dopo il terzo tentativo, la procedura esecutiva ha termine e il proprietario può rientrare in possesso del bene. Dopo il terzo tentativo di vendita e in mancanza di istanze di assegnazione, il Giudice può fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà.

La riforma ha anche introdotto una nuova norma che prevede l’obbligo per il creditore assegnatario di un bene immobile di dichiarare in cancelleria, entro 5 giorni dalla pronuncia del provvedimento di assegnazione, il nome del terzo a favore del quale viene trasferito il bene. Altrimenti, il trasferimento viene fatto a favore del creditore.

La vendita del bene pignorato viene ora chiamata revocatoria semplificata: in caso di donazione del bene immobile prima del pignoramento, il creditore può comunque procedere all’esecuzione forzata ancor prima di aver ottenuto la cosiddetta revocatoria, se provvede a trascrivere il pignoramento entro 1 anno dalla data in cui l’atto del debitore è stato trascritto.

Vengono introdotti inoltre nuovi strumenti per pubblicizzare i beni pignorati e messi in vendita all’asta, ad esempio il portale delle vendite del Ministero della Giustizia.

Infine, l’efficacia del pignoramento passa dai consueti 90 giorni a 45 giorni.