Comprare casa da privato: i consigli per non sbagliare

Con l’acquisto casa da privati si risparmiano le spese di agenzia. Ma occorre fare attenzione.

Chi compra casa può scegliere di rivolgersi a un’agenzia immobiliare oppure optare per l’acquisto della casa da privati. Le regole da seguire, in questo caso, sono importanti perché non dovranno essere sottovalutati i rischi dell’acquisto se il venditore è un privato.

Se acquistate un’abitazione senza intermediari dovrete tenere a mente alcuni aspetti fondamentali che vi permetteranno di evitare errori e problemi futuri. Ecco le 5 regole per un acquisto sicuro:

1. Raccogliete il maggior numero di informazioni prima di vedere la casa
2. Controllate attentamente la casa durante la visita
3. Valutate i costi di ristrutturazione
4. Richiedete i documenti della casa
5. Trattate sul prezzo

Per acquistare casa da privati dovrete dunque occuparvi della trattativa in prima persona ma eviterete di pagare le commissioni di agenzia, che solitamente si aggirano tra il 2% e il 5% del valore dell’immobile.

Con la diffusione di internet e la nascita di siti dedicati agli annunci immobiliari, la ricerca di una casa è diventata più semplice e rapida, anche se non è esente da rischi. Molta pazienza, dunque, e una buona dose di prudenza sono gli ingredienti fondamentali per fare l’acquisto giusto. Ma vediamo innanzitutto le informazioni da chiedere al proprietario prima della visita.

Le domande da fare prima di vedere una casa

Prima di vedere la casa che vi interessa dovrete porre una serie di domande al telefono per capire se l’immobile è in regola o ha qualche difformità.

Quando contattate il venditore per la prima volta dovrete innanzitutto chiedere se l’immobile è catastalmente conforme: significa che la planimetria registrata al Catasto degli immobili deve essere identica alla disposizione attuale della casa.

Se l’immobile non è catastalmente conforme non potrete richiedere un mutuo e non troverete un notaio che accetterà di farvi un rogito.

La difformità può essere sanabile o insanabile. Nel primo caso, la difformità risulta da una semplice ridistribuzione degli spazi interni (ad esempio, una stanza ampliata): la situazione può essere regolarizzata con una Scia in Sanatoria realizzata da un geometra pagando un piccolo onere al comune dell’immobile, onere che sarà a carico del venditore. Il geometra provvederà a disegnare una nuova planimetria e a depositarla al Catasto facendo la variazione sulla Visura dell’immobile.

La difformità insanabile è invece un vero e proprio abuso e non può essere regolarizzata. Immobili di questo tipo saranno da evitare.

Un’altra informazione importante riguarda la provenienza dell’immobile: dovrete chiedere se l’attuale proprietario ha acquistato l’immobile da una compravendita oppure se deriva da una successione, se questa è già stata pagata e la situazione è regolare.

Più complesso è il caso della donazione, poiché se richiedete un mutuo spesso le banche si rifiutano di erogarlo, questo perché un eventuale erede entro vent’anni dalla donazione potrebbe vantare diritti sull’immobile donato.

È importante anche verificare che l’immobile sia effettivamente una piena proprietà e non vi sia un diritto di superficie oppure si debba fare un’affrancazione per la vendita a libero mercato, i cui costi sono a carico del venditore ma che potrebbe allungare notevolmente i tempi del rogito.

Una volta fatte le domande giuste avrete tutte le informazioni per procedere e potrete fissare un appuntamento per vedere la casa.

Cosa controllare durante la visita

Quando vi recherete a visitare la casa dovrete fare attenzione a molti aspetti e farvi un’idea non solo sull’abitazione ma anche sul palazzo, il quartiere in cui si trova e il vicinato.

Tra gli aspetti da valutare relativi all’immobile rientrano l’impianto elettrico (che dovrà essere a norma o avere perlomeno le scatole dei corrugati), i pavimenti (verificarne la qualità e che non vi siano pendenze) e la presenza di muffa agli angoli dei soffitti o di perdite d’acqua nei muri (la presenza di umidità porta molti problemi).

Verificate la luminosità degli ambienti e, se possibile, visitate la casa in orari diversi del giorno. Dovrete valutare attentamente l’esposizione dell’immobile in modo da essere sicuri di avere la luce migliore negli orari in cui siete in casa.

Verificate gli infissi, se sono da rifare dovrete considerare il costo, che comunque può essere detratto fino al 60% con le norme attuali.

Controllate l’impianto di riscaldamento o la caldaia se il riscaldamento è autonomo: è nuova o va cambiata?

Considerate la rumorosità e se vi sono strade trafficate nelle vicinanze: specialmente se siete ai piani bassi, potreste sentire più facilmente i rumori che provengono dalla strada.

Controllate lo stato attuale del palazzo: la facciata presenta crepe visibili o sono stati fatti lavori di ristrutturazione? Sono necessari lavori di ristrutturazione?

Considerate i costi di ristrutturazione dell’immobile o del palazzo: questi incideranno notevolmente sul prezzo d’acquisto della casa.

Documenti da richiedere al proprietario

Se la casa ha superato brillantemente la visita, potete passare al passaggio successivo e richiedere al venditore privato la documentazione dell’immobile che dovrete analizzare attentamente per verificare che sia tutto a posto.

Nell’acquisto casa da privato, i documenti da richiedere includono:

• Planimetria e visura catastale dell’immobile
• Atto di provenienza dell’immobile
• Agibilità/Abitabilità (non vincolante ai fini dell’acquisto)
• Prospetto delle rate del condominio
• Ultime riunioni e delibere del condominio

La planimetria è depositata al catasto mentre la visura riporta gli identificativi catastali dell’immobile ovvero il Foglio, la Particella e il Subalterno.

Potrete facilmente verificare se i documenti che vi fornisce il proprietario sono aggiornati effettuando una visura catastale online.

L’atto di provenienza dell’immobile vi permetterà di sapere se l’attuale proprietario è venuto in possesso dell’immobile in seguito a compravendita, successione, donazione o dismissione di Ente.

I documenti della casa vi permettono anche di sapere se sull’immobile grava un diritto di superficie e se può essere venduto al prezzo di libero mercato oppure è necessaria l’affrancazione per poterlo rivendere.

Quanto trattare sul prezzo

Con la crisi economica che ha interessato il settore immobiliare in questi anni, trattare sul prezzo quando si compra casa è ormai diventata una prassi consolidata.

In generale, i prezzi delle case continuano a scendere e avremo questo andamento fino al 2020 secondo quanto ci dicono gli esperti del settore.

Il prezzo base della trattativa può scendere tranquillamente del 10% fino a raggiungere il 13-15% per gli immobili che sono sul mercato da molti mesi.

Le banche sono tuttavia sempre meno propense a concedere un mutuo, infatti non erogano più mutui al 100%, e le delibere per i mutui avvengono nella sede centrale delle banche. Ecco perché ottenere un mutuo è sempre più difficile.

Considerate però che acquistando da privato potrete risparmiare sui costi della mediazione immobiliare e avrete quindi un margine maggiore nella trattativa finale.

Acquisto all’asta: un’alternativa sicura

Se è indubbio che comprare casa da privati è molto vantaggioso è anche vero che sono molti gli aspetti da tenere in considerazione e spesso risulta impossibile pensare a tutto. Una valida alternativa all’acquisto da privato è partecipare a un’asta immobiliare.

Il prezzo al quale viene proposta una casa all’asta è molto inferiore rispetto a quello di mercato, a volte anche del 20%. Inoltre non si devono pagare le spese notarili perché il trasferimento dell’immobile avviene con decreto emesso dal Giudice.

Esistono diversi portali specializzati in aste telematiche immobiliari che offrono la comodità di fare offerte direttamente dal proprio pc. Le schede degli immobili contengono tutte le informazioni che servono per fare un acquisto sicuro.