Come vendere un immobile commerciale di grandi dimensioni: uffici, studi privati, centri direzionali e co-working
La cessione di immobili d’impresa di grandi dimensioni, come abbiamo spiegato in un articolo dedicato, presenta delle peculiarità rispetto alle più comuni compravendite residenziali. Differenze e annesse complessità, in particolare, possono essere riscontrate quando si decide di vendere grandi immobili commerciali.
La vendita di immobili strumentali di rilevanti dimensioni destinati ad attività terziarie, infatti, richiede una strategia che unisca preparazione documentale, corretta valutazione e posizionamento sul mercato di fascia corporate. In questa guida operativa ci occuperemo esclusivamente di raccontare tutto ciò che occorre per cedere alcune tipologie di immobili facenti parte di questa categoria. Ci concentreremo, infatti, su come vendere uffici, centri direzionali, studi privati e strutture destinate a coworking.
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Cosa si intende per grandi immobili commerciali?
Il primo concetto che va affermato è che non esiste una definizione di diritto di immobile commerciale. In via estensiva, sulla base di fonti residuali, possiamo sintetizzare che sono considerabili come tali tutti gli immobili non residenziali destinati allo svolgimento abituale di attività lavorative e direzionali.
Tra i grandi immobili commerciali, pertanto, rientrano anche gli edifici direzionali in grado di ospitare un numero rilevante di persone. Tra questi possiamo trovare:
- Le sedi aziendali, classificabili in diverse categorie catastali a seconda della loro specifica funzione;
- Gli uffici, i complessi di uffici e gli studi privati (categoria catastale A/10);
- Sempre nella categoria A/10 possono rientrare i coworking, spazi di lavoro condivisi che, tuttavia, possono anche rientrare nella categoria catastale C per quanto riguarda i coworking artigianali e creativi;
- I centri direzionali, spesso inquadrabili – oltre che nella categoria A/10 – anche nel gruppo D in quanto immobili a destinazione speciale.
Per poter procedere a vendere uffici o altri grandi immobili direzionali, pertanto, bisogna partire proprio dalla definizione catastale che consentirà, in seguito, di individuare modalità e procedure di vendita. Ma quali sono i documenti necessari per poter procedere con la cessione?
La documentazione indispensabile per vendere uffici e immobili direzionali
Non tutti gli uffici necessitano degli stessi documenti per poter procedere alla vendita. Si tratta di una precisazione doverosa, in tema di grandi immobili a uso direzionale, perché il fascicolo da produrre varia proprio in base alla dimensione e conformazione degli stessi. Tendenzialmente, possiamo dire che più è grande l’ufficio (e maggiore è il rischio di affollamento), maggiore sarà la mole di documenti necessari.
In linea di massima, però, possiamo definire quello che è il dossier minimo che può accelerare due diligence e negoziazione per vendere uffici di grandi dimensioni:
- Atto di proprietà e provenienza dell’immobile. Si tratta del documento che dimostra la titolarità del diritto reale di proprietà sull’immobile. Può derivare da acquisto, ma anche da successione ereditaria o donazione;
- Visura catastale storica e planimetrica. Si tratta della carta d’identità e attesta le consistenze e la coerenza con lo stato di fatto dell’immobile;
- Certificato di agibilità dell’immobile;
- APE (Attestato di prestazione energetica);
- Dichiarazione di conformità urbanistica, edilizia e degli impianti.
Non di rado i grandi immobili direzionali non sono occupati direttamente dai proprietari, ma sono locati a terzi. In questo caso, se sull’ufficio che viene venduto insiste un contratto d’affitto, questo andrà allegato insieme a condizioni economiche e scadenze.
Come valutare (e valorizzare) un fabbricato direzionale
Per vendere i tuoi fabbricati direzionali al meglio è opportuno effettuare un’adeguata valutazione degli stessi. Determinare il prezzo corretto è estremamente importante, così da attirare potenziali acquirenti e concludere l’affare in maniera proficua. I fattori che compongono la valutazione degli asset direzionali e che devono essere valorizzati, se presenti, nella trattativa sono:
- Versatilità degli interni
- Posizione strategica e collegamenti
- Comfort ambientale ed efficienza energetica
- Servizi accessori
Versatilità degli interni
Gli interni dei grandi uffici spesso si basano su layout flessibili che possono essere facilmente riconfigurati. Questo è un punto particolarmente importante perché proprio il tema della flessibilità, anche nell’ottica di una riconfigurazione, amplia la platea dei soggetti potenzialmente interessati.
Lo scenario post-Covid, infatti, ha ampiamente mutato il mercato degli uffici. Evidenziare sin dalla perizia indici di riconfigurabilità e adattabilità può essere un fattore vincente.
Posizione strategica e collegamenti
Un grande ufficio che si trova in una prime location, facilmente accessibile e raggiungibile coi servizi urbani è senz’altro più vendibile di un immobile direzionale che non possiede questi requisiti.
La presenza di stazioni o grandi arterie stradali nel vicinato, la sede in uno stabile di pregio oppure il posizionamento in un distretto in cui si trovano altre sedi direzionali va senz’altro indicato quando si decidere di vendere uffici, valorizzando il contesto in cui essi si trovano.
Comfort ambientale ed efficienza energetica
Le aziende oggi sono particolarmente sensibili a temi come sostenibilità e comfort dei propri dipendenti. Uno dei parametri che viene tenuto in considerazione oggi nella compravendita di uffici è il cosiddetto IEQ (Indoor Environmental Quality), composto da:
- Qualità dell’aria, con assenza di inquinanti, muffe o particelle sospese e con una corretta ventilazione;
- Comfort tecnico e acustico, in cui la gestione di temperatura, umidità e rumori esterni e interni è fondamentale per garantire il benessere;
- Adeguata illuminazione naturale dell’edificio.
Servizi accessori
Tema correlato a quelli visti sopra è quello dei servizi accessori dei quali può godere il fabbricato direzionale. La presenza di amenities come parcheggi dedicati, spazi da dedicare a servizi di reception e security nonché di altre facilities delle quali possono godere i lavoratori dell’ufficio sono punti da evidenziare in una trattativa commerciale.
È possibile variare la destinazione d’uso di grandi uffici?
Un tema del quale si parla sempre più spesso e che attrae imprenditori e investitori è quello della possibile riconversione e riqualificazione di uffici in disuso.
Per poter procedere, mutando le opportunità d’utilizzo dei fabbricati direzionali, è necessario ovviare al cambio di destinazione d’uso. Questo è possibile solo in determinati casi e prevede delle specifiche regolamentazioni e limiti. Due delle modifiche di destinazione d’uso più frequenti sono:
- Da immobile direzionale a residenziale. L’immobile deve possedere tutti i requisiti tecnici, igienici e sanitari per poter ovviare alla trasformazione. Inoltre, il passaggio deve essere consentito dai piani regolatori comunali. Di recente, il decreto “Salva Casa” ha semplificato alcune fattispecie, snellendo le procedure per il cambio.
- Da immobile direzionale a locale commerciale. Anche in questo caso il passaggio è possibile nel rispetto delle condizioni comunali e delle normative di settore. Impianti e spazi andranno adeguati per rispondere alle esigenze della clientela e, in questo caso, potrebbero essere necessari titoli edilizi come la SCIA e il permesso di costruire.
Come vendere uffici e immobili direzionali con Quimmo
Avrai capito che per vendere al meglio il tuo grande immobile direzionale è consigliabile affidarsi a uno o più esperti che sappiano consigliarti e guidarti. Una regia professionale, dal mondo urbanistico a quello della due diligence, della quale possiamo occuparci noi per te.
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