Affittare casa per brevi periodi? Ecco tutto quello che devi sapere!

Tassazione, adempimenti e norme che regolano gli affitti brevi.

Una formula sempre più diffusa nella ricerca di un alloggio è quella dell’affitto breve. C’è chi decide di comprare e affittare casa per brevi periodi, per intraprendere un investimento immobiliare conveniente. O chi invece si reca all’estero per un certo periodo e per ridurre i costi della proprietà sceglie di affittare casa mentre è lontano. D’altronde, la scelta di prendere in affitto casa per un breve periodo è anche maggiormente conveniente per chi ha trovato un lavoro temporaneo e cerca una soluzione abitativa flessibile. In questi casi, la soluzione preferita a un affitto di lungo periodo rimane quella dell’affitto breve.

Ma come funzionano gli affitti brevi? Quali sono le regole da seguire per le locazioni brevi e gli adempimenti da attuare?

Di seguito una guida pratica sugli affitti brevi:

• cos’è e come funziona l’affitto breve;
• affitti brevi come funzionano i contratti transitori;
• affitti brevi obbligo di denuncia;
• tassazione affitti brevi;
• affitti brevi dove si guadagna di più?
• perché conviene l’affitto breve.

Cos’è e come funziona l’affitto breve

L’affitto breve o affitto temporaneo si differenzia dall’affitto tradizionale che prevede vincoli piuttosto rigidi per i proprietari. Nelle locazioni brevi è possibile dare in uso la casa per periodi limitati, più corti rispetto ai tradizionali 4 anni previsti dalla locazione a canone libero. Nel contratto di affitto breve, infatti, la durata non è mai superiore ai 18 mesi. Affittare casa per brevi periodi non richiede particolari requisiti: qualunque proprietario privato può farlo, a patto però di rispettare gli obblighi previsti dalla legge 431/98, che hanno anche implicazioni che riguardano il mercato della ricettività turistica, gestita dagli organismi regionali.

A differenza delle normali locazioni, per gli affitti brevi non è necessario sottoscrivere un contratto di locazione con l’inquilino, ma possono essere anche contratti di altra natura.

Esistono due diverse tipologie di contratto di affitto breve:

• affitto breve turistico: quando la permanenza non supera i 30 giorni;
• affitto transitorio: quando si prende in affitto la casa per più di 30 giorni, ma entro i 18 mesi.

Per la prima tipologia di contratto, quella dell’affitto breve turistico, non è necessario provvedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, mentre nel caso di affitto breve transitorio sarà necessaria la certificazione con marca da bollo.

Affitti brevi come funzionano i contratti transitori

Tra le tipologie di contratto degli affitti brevi rientrano anche i contratti di locazione ad uso transitorio. Questi contratti si possono stipulare, come abbiamo detto, per periodi non inferiori a 30 giorni ma non superiori ai 18 mesi. L’unico requisito è essere proprietari di un immobile ad uso abitativo.

Questa formula mira a soddisfare le esigenze di individui che per motivi lavorativi devono trascorrere un periodo fuori città o di individui che frequentano l’università o corsi di specializzazione.

Sono quindi dei contratti che non possono essere stipulati per soggiorni che abbiano finalità turistiche (ad esempio, case per vacanze), ma possono essere previsti per altri tipi di soggiorni brevi.

A differenza degli altri contratti di locazione, i contratti transitori non possono essere rinnovati, perciò non è necessaria alcuna tipologia di disdetta. In alcuni casi è previsto lo scioglimento del contratto transitorio, ovvero è possibile concludere il contratto prima della scadenza, in particolare se si sono verificate delle gravi motivazioni che obbligano il conduttore a sciogliere il contratto con anticipo.

Affitti brevi obbligo di denuncia

In precedenza per l’affitto breve di durata inferiore ai 30 giorni non erano previsti particolari obblighi di comunicazione per motivi di sicurezza. Il decreto sicurezza ha provveduto ad estendere l’obbligo agli affitti brevi: la comunicazione alla questura delle informazioni sulle persone alloggiate deve essere fatta anche da chi affitta “immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a 30 giorni”. È quanto stabilisce la norma contenuta nell’emendamento al recente Dl 113/2018.

Tale obbligo era già previsto per il locatore che affittava l’immobile con un affitto breve non turistico, di durata superiore a 30 giorni.

Tassazione affitti brevi

Il D.L. 50/2017 impone che si applichi una cedolare secca agli affitti brevi turistici fino a trenta giorni, con un’aliquota unica fissata al 21%. Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi? Tale imposta sostituisce l’Irpef e le addizionali regionale e comunale dovute sul canone di locazione. L’aliquota del 21% va applicata all’intero importo del canone versato dall’ospite al locatario. Inoltre, nel caso di affitto breve turistico, il proprietario dovrà rilasciare all’affittuario una ricevuta, richiedendo anche il pagamento della tassa di soggiorno prevista dal comune.

Nel caso di contratto breve transitorio, invece, si fa riferimento alle stesse norme che regolano un contratto ad uso abitativo di tipo tradizionale. Questa formula potrà essere rinnovata, a patto di mantenere il carattere di temporaneità della locazione.

Affitti brevi dove si guadagna di più?

Le città in cui conviene di più affittare casa per brevi periodi sono sicuramente i centri a più elevato flusso turistico, tra cui Milano, Roma, Firenze, Torino e Napoli. Ma anche le località turistiche di mare o di montagna sono molto richieste, soprattutto durante i periodi di vacanza. Senza contare, poi, le aree che si trovano in centri universitari o in località d’affari: oltre a Milano, anche Bologna ad esempio è molto gettonata per motivi di studio o di lavoro.

Perché conviene l’affitto breve

I vantaggi legati agli affitti brevi sono notevoli, sia per il proprietario dell’immobile, che potrà disporre dell’immobile ogni qualvolta gli fosse necessario, liberandosi dei vincoli di una locazione tradizionale, sia per l’affittuario, che grazie a questo tipo di contratto potrà contenere le spese.

Ma l’affitto breve è conveniente soprattutto perché garantisce, su base mensile, delle entrate superiori. Si stima infatti che permetta di guadagnare, mediamente, circa il 50% in più rispetto a una locazione di lungo periodo.

Inoltre, i contratti di affitto di durata inferiore ai 30 giorni non sono soggetti al pagamento dell’imposta di bollo.

Abbiamo visto, poi, che l’affitto breve conviene anche dal punto di vista fiscale: è possibile infatti optare per la cedolare secca nella misura del 21%, evitando gli obblighi del regime fiscale ordinario (Irpef e addizionali regionale e comunale, imposta di registro, imposta di bollo, ecc.)

In questo articolo hai visto cosa devi fare se scegli la formula degli affitti brevi, come funziona la tassazione e quali obblighi sono previsti per affittare casa per brevi periodi.