Agevolazione prima casa: è possibile goderne per immobili di lusso?
Acquistare immobili di lusso può essere un sogno per molti. Sono abitazioni che, esercitano da sempre un fascino irresistibile, simbolo di una vita senza compromessi. Tuttavia, prima di farlo, è fondamentale conoscere e comprendere tutte le implicazioni economico-fiscali legate a questa importante tipologia di investimento. Ne è un esempio il Bonus prima casa, ossia quell’incentivo statale, a tutt’oggi in vigore, atto a promuovere l’acquisto di immobili. Vale anche per quelli di lusso? E come funziona? Attraverso questo articolo, ti guideremo nell’affascinante mondo delle proprietà di lusso, fornendoti una guida completa anche sulle agevolazioni previste.
Bonus prima casa: di cosa si tratta?
Con il termine di Bonus Prima Casa si intende un’agevolazione fiscale, offerta dallo Stato Italiano, avente come obiettivo quello di favorire gli investimenti verso un immobile da impiegare come residenza principale. Grazie a tale incentivo, soggetti come i giovani sotto i 36 anni di età, possono usufruire di molti benefici quali una tassazione più leggera e l’opportunità di avere un mutuo in grado di coprire totalmente il valore dell’immobile selezionato.
Naturalmente, questo è possibile a patto che si rispettino specifici requisiti. Uno di questi, è proprio legato al valore dell’immobile. Alcune tipologie di immobili, infatti, potrebbero non qualificarsi per questo tipo di agevolazione. In altre parole, per poter usufruire del Bonus Prima Casa, quella data abitazione deve poter rientrare in specifiche categorie catastali.
Cosa si intende per immobili di lusso?
Gli immobili di lusso sono proprietà dal design sofisticato, in grado di offrire comfort e servizi eccezionali, a un prezzo decisamente elevato. Ben progettate e costruite ad hoc, tali abitazioni presentano solitamente grandi planimetrie, con ampi spazi esterni dotati di giardini, piscine, solarium, aree palestra e/o viste mozzafiato. In termini paesaggistici, infatti, sarà più facile trovare tali proprietà immobiliari nelle zone più ambite, siano esse spiagge caraibiche, esclusive mete di montagna o gli abbaglianti profili di una metropoli. Non solo. Oltre che dotate di una vista mozzafiato, sono anche situate nei posti maggiormente serviti del centro abitato.
Le residenze di lusso vantano anche delle più innovative tecnologie sia legate alla domotica, che alla sicurezza personale. Tra queste si annoverano i vari sistemi di controllo dell’illuminazione, del riscaldamento, home teather, vasche Jacuzzi, ma anche telecamere e impianti di allarme smart.
All’interno dell’abitazione, poi, vi saranno elettrodomestici di ultima generazione, elementi di alto design e materiali da costruzione, tutti rigorosamente al di sopra di quanto considerato standard. Di solito, i materiali premium sono inseriti in alcuni punti salienti della casa e sono rappresentati da ripiani in granito, pavimenti in marmo, ampie vetrate o soffitti che rappresentano grande eleganza architettonica. Ogni elemento sarà curato da preziosi dettagli che mettono in mostra un artigianato ricercato e raffinato.
Infine, ma non ultimo per importanza, vi è il fattore privacy. L’edificio, infatti, per essere considerato di lusso, dovrà garantire massima sicurezza e protezione verso i propri inquilini. Oltre a recinzioni elevate e cancelli, molte abitazioni di lusso possono essere provviste di portineria h24 e personale di sicurezza esperto, atto a controllare gli accessi e prevenire possibili intrusioni o disturbi indesiderati.
Quale categorie catastali rappresentano gli immobili di lusso?
Naturalmente, questa definizione può cambiare a seconda della zona di riferimento. Un appartamento di lusso a Milano, non sarà mai eguale, per aspetto e costo, a uno posto a Civitavecchia. Ciò, però, non vuol dire che quest’ultimo non lo sia. Semplicemente, esigenze e gusti degli acquirenti in queste due località, sono molto diversi.
In una comunità costantemente in evoluzione, inoltre, ciò che un tempo veniva qualificato come area privilegiata, potrebbe non corrispondere allo status attuale. Ad esempio, qualora di fronte a un immobile di lusso venisse costruito un nuovo edificio, bloccandone la vista panoramica, il suo valore sul mercato andrà notevolmente a diminuire.
In termini di catastali, questo tipo di residenze rientrano nella categoria A di destinazione ordinaria e, in particolare, presentano le seguenti diciture: A/1 per abitazione di tipo signorile, A/8 per una villa e A/9 per castello, palazzo eminente di particolare pregio artistico o di interesse storico.
Come intuibile, le categorie catastali riflettono, in base a precise caratteristiche, tutto il prestigio e il valore degli immobili considerati di lusso. Tale classificazione può influire su tasse e benefici fiscali associati a suddette proprietà.
Immobili di lusso: definizione legislativa
In termini legislativi, gli immobili di lusso sono descritti secondo il Decreto Ministeriale per i Lavori Pubblici del 2/08/69, nonché con il successivo D.lgs numero 175 del 21/11/2014, le circolari provenienti dall’Agenzia delle Entrate e le ordinanze della Corte di Cassazione.
In particolare, il Decreto Ministeriale del 1969, descrive e caratterizza tutte le condizioni necessarie affinché un dato immobile sia riferibile come di lusso. Tra i vari articoli di cui è composto il decreto, si legge, ad esempio, che tale edificio dovrà avere una metratura utile di almeno 240 mq. Questa superficie, però, non include terrazze, balconi, posti auto, garage, soffitte e cantine. Vi dovranno essere, poi, servizi come ascensori, montacarichi e scale rivestite da pregiati materiali. Questi ultimi, in particolare, dovranno essere riscontrabili anche all’interno dell’abitazione in infissi, pavimentazioni, pareti e soffitti. Sempre tale decreto, inoltre, stabilisce che le case unifamiliari o comprendenti almeno 15 unità immobiliari, potranno ritenersi di lusso se dotate di piscine, coperte o chiuse, e/o campi da tennis.
A rafforzare la definizione legislativa di immobile di lusso è il successivo Decreto Legislativo 175 del 2014. Questo, infatti, modifica parzialmente la precedente delibera ministeriale, al fine di stabilire criteri mediante cui le abitazioni possono usufruire del Bonus Prima Casa. Nello specifico, usando le categorie catastali, ne vincola l’applicazione dell’IVA e dell’imposta di registro.
Infine, Agenzia delle Entrate e Corte di Cassazione, con i rispettivi provvedimenti e sentenze, elencano una serie di requisiti da soddisfare affinché si possano ottenere gli incentivi statali dedicati alla prima casa. Ad esempio, la Corte di Cassazione con la circolare 2/2014, ha stabilito che nella metratura di superficie utile per definire un immobile di lusso rientrino anche il soppalco, nonché tramezzi, pilastri, vani di porte e finestre.
La non applicabilità del Bonus Prima Casa sugli immobili di lusso
I benefici legati al Bonus Prima Casa non sono validi per chi acquista immobili di lusso. Ciò, è dovuto ai recenti requisiti posti in essere dall’Agenzia delle Entrate. Tra i primi punti, infatti, si legge esplicitamente la non applicabilità del Bonus ad abitazioni delineate dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In altre parole, se vuoi fruire di tale agevolazione, l’abitazione da acquistare non dovrà presentare i criteri definiti dai Decreti del 1969 e del 2014. Non rientrando negli incentivi fiscali, dunque, il valore delle imposte di registro e ipotecaria da versare all’atto dell’acquisto, sarà di natura ordinaria, attorno al 9%. Inoltre, anche se prima casa, si dovrà regolarmente versare l’IMU.Le abitazioni definite di lusso secondo i criteri legislativi, però, potranno godere di tutti quegli incentivi legati ai lavori di ristrutturazione.
Ottenere il Bonus Prima Casa con gli immobili di pregio
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Le abitazioni di pregio, infatti, pur non rispettando i parametri legislativi per considerarsi immobili di lusso, sono proprietà in grado di garantire alta qualità, eleganza e comfort, per una proprietà decisamente superiore alla media. Generalmente, tali immobili offrono design sofisticati realizzati con materiali e finiture di alra qualità. Ogni spazio interno è attentamente progettato per adattarsi alle diverse esigenze, includendo stanze extra per attività di ufficio o tempo libero. Queste ampie e comode planimetrie sono, poi, poste in quartieri residenziali prestigiosi e ben serviti, in pieno centro storico o nelle immediate vicinanze di aree verdi. Perfette, dunque, per chi desidera un elevato standard di vita, senza dover rinunciare al Bonus Prima Casa. Difatti, non raggiungendo per poco i criteri stabiliti per leggeper gli immobili di lusso, sono totalmente svincolati da tali requisiti.
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