Dichiarazione conformità catastale

Perché la conformità catastale è importante? Alcune informazioni da sapere

Se stai per acquistare un immobile, oppure stai per venderne uno, allora devi sapere che l’atto di compravendita immobiliare potrebbe essere nullo se manca la dichiarazione di conformità catastale.

La dichiarazione di conformità catastale è un documento fondamentale per chi intende stipulare un atto di compravendita immobiliare. Cos’è esattamente e come funziona? Per permetterti di dare una risposta a queste domande, nel seguito approfondiremo alcuni aspetti relativi a:

• Cosa allegare all’atto di compravendita
• Come funziona la dichiarazione di conformità catastale
• Differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica
• Dichiarazione di conformità catastale: le novità in materia

Cosa allegare all’atto di compravendita

Gli atti di compravendita immobiliare per essere validi devono includere:

• l’identificazione catastale;
• gli estremi di registrazione della planimetria catastale (o la sua allegazione cartacea);
• la dichiarazione: “la parte alienante dichiara, e la parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, e in particolare che non vi sono difformità rilevanti tali da dar luogo all’obbligo di presentazione di atti di aggiornamento catastale ai sensi della vigente normativa;”
• in alternativa alla suddetta dichiarazione, l’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato (da allegare all’atto).

Se la planimetria non riproduce in maniera precisa l’attuale configurazione dell’immobile, dovrai presentare una denuncia di variazione allegando la nuova planimetria.

Ecco perché prima di stipulare un contratto di compravendita per l’acquisto di un immobile è importante esaminare attentamente la planimetria depositata al Catasto e confrontarla con lo stato attuale dell’immobile. Se noti delle differenze ad esempio nella disposizione dei vani, se non vi sono balconi, finestre, ecc. dovrai rivolgerti a un tecnico competente (architetto, geometra, ingegnere) che verifichi la planimetria catastale e accerti la conformità catastale dell’immobile, ovvero indichi possibili costi o soluzioni in caso di difformità.

Come funziona la dichiarazione conformità catastale

Chi intende vendere un immobile, sia esso una casa, un capannone, un terreno, ecc., nell’atto di compravendita deve necessariamente inserire una dichiarazione che attesti la conformità dello stato dell’immobile con la planimetria depositata in catasto.

Secondo quanto indicato nel decreto legge numero 78 del 31 maggio 2010 tale dichiarazione può essere sostituita da una attestazione, detta di conformità, che viene rilasciata da un tecnico abilitato dopo avergli presentato gli atti di aggiornamento catastale. In presenza dell’attestazione del tecnico, dunque, non è necessario che il venditore aggiunga una dichiarazione di conferma di quanto riportato dal tecnico.

In questo modo l’alienante evita di dover richiedere una variazione sulla planimetria ottenendo un documento di conformità catastale ufficiale per il quale è il tecnico ad assumersi la responsabilità del rispetto di tutti gli obblighi di legge.

La conformità catastale, dunque, rappresenta la corrispondenza tra quanto è indicato in planimetria e lo stato di fatto dell’immobile nel momento in cui il professionista sottoscrive la sua dichiarazione.

È altresì da ricordare che un atto che contiene una dichiarazione di conformità della sola planimetria e non anche dei dati catastali può essere considerato nullo. I dati catastali a cui si riferisce la dichiarazione o attestazione di conformità sono quelli “concernenti la classe, la categoria (attribuita in relazione alla destinazione d’uso), la consistenza (vani, superficie, cubatura) e la correlata rendita catastale, nonché l’eventuale zona censuaria”.

Conformità catastale e conformità urbanistica

Esiste una precisa differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica. Abbiamo visto che la prima indica la precisa corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i suoi dati catastali e, ovviamente, della sua planimetria. Il Catasto ha però una funzione fiscale ma non urbanistica. Inoltre non è in grado nemmeno di fornire dati certi relativi all’intestazione della proprietà né sulla sua legittimazione urbanistica. In sostanza, la dichiarazione di conformità catastale potrebbe riguardare immobili abusivi che risultano però correttamente accatastati.

La conformità urbanistica è un altro concetto importante poiché definisce la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi abitativi che sono stati rilasciati nel corso della “vita” costruttiva dell’edificio. Individua in sostanza la regolarità di un edificio ed è un documento che deve essere opportunamente verificato sia prima di ogni intervento edilizio sia prima di ogni cessione immobiliare. Si tratta di un controllo fondamentale perché permette di verificare la presenza di eventuali abusi o difformità che renderebbero nulli gli atti notarili o porterebbero a lunghi contenziosi o ancora potrebbero far ottenere un deprezzamento del valore dell’immobile, per cui l’acquirente potrebbe richiedere una consistente riduzione del prezzo d’acquisto.

Dichiarazione conformità catastale: le novità in materia

L’art. 8, comma 1-bis, del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, inserito in sede di conversione dalla L. 21 giugno 2017, n. 96, in vigore dal 24 giugno 2017, ha novellato l’art. 29 della L. 27 febbraio 1985, n. 52, introducendo il nuovo comma 1-ter, che stabilisce quanto segue:

Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.

In sostanza, il legislatore ha previsto la possibilità di confermare gli atti di compravendita nulli per la mancanza delle indicazioni prescritte in tema di conformità catastale.

In precedenza, laddove veniva violata la previsione formale relativa alla conformità catastale, l’unica soluzione era quella di procedere alla rinnovazione dell’atto inserendo le menzioni e dichiarazioni richieste dalla conformità catastale. Oggi non è più così ed è possibile procedere alla conferma degli atti di compravendita dichiarati nulli. Tra le cause di nullità sanabili con la conferma rientrano:

• la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto
• la mancanza della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie;
• la mancanza dell’attestazione di conformità rilasciata dal tecnico abilitato.

L’atto di conferma è possibile, di fatto, solo qualora la mancanza di riferimento alle planimetrie, la mancanza della dichiarazione di conformità o dell’attestazione del tecnico (e, per quanto sopra detto, la mancanza dei dati di identificazione catastale) non siano dipese “dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto”. Pertanto, occorre non essere di fronte a una mancanza sostanziale di conformità, bensì deve trattarsi di un errore formale dell’atto.

L’atto di conferma dovrà ovviamente riportare gli elementi mancanti, ovvero il riferimento alla planimetria depositata (laddove mancante nell’atto originario), ovvero la dichiarazione di conformità o l’attestazione del tecnico; è altresì confermabile l’atto nullo per mancanza dei dati di identificazione catastale e pertanto dovranno essere riportati anche questi ultimi.