Esecuzione forzata immobiliare: delega dell’asta al notaio

Come si svolge l’esecuzione forzata immobiliare presso il notaio.

Un’asta immobiliare è un processo in cui vengono presentate delle offerte e la vendita dell’immobile avviene al miglior offerente.

L’asta viene utilizzata per realizzare la vendita forzata dei beni immobili di proprietà dell’esecutato, un soggetto, persona fisica o giuridica, che subisce l’espropriazione dei propri beni a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice dell’esecuzione, tra i quali si trova, appunto, il notaio.

L’esigenza di delegare ai notai o ad altri professionisti, come avvocati o commercialisti, le operazioni di vendita all’asta è legata alla necessità di risolvere, da un lato, le problematiche legate all’espropriazione forzata, derivanti dai tempi, e, dall’altro, dall’esiguità della somma realizzata attraverso la vendita forzata.

Appare pertanto ispirata all’esigenza di sollevare gli organi giurisdizionali da taluni adempimenti nei quali non vi è esercizio di attività giurisdizionale in senso stretto e, allo stesso tempo, velocizzare l’iter del processo esecutivo così da liberare il carico di lavoro degli uffici giudiziari, lasciando comunque al giudice la risoluzione di ogni controversia insorta nel procedimento e l’emanazione del decreto di trasferimento.

Al notaio, in questo caso, vengono affidate talune fasi della procedura espropriativa, che non comportano, ad ogni modo, interferenze con l’esercizio dei poteri giurisdizionali. 

Si tratta di una procedura complessa, da svolgersi con la massima trasparenza, che prevede più fasi distinte:

• pignoramento;
• ordinanza di delega del giudice delle esecuzioni;
• avviso di vendita;
• esperimento d’asta;
• progetto di distribuzione.

Pignoramento

Prima della procedura d’asta viene realizzato il pignoramento dei beni del debitore da parte del creditore. Quest’ultimo individua il bene immobile da aggredire per soddisfare il proprio credito e procede con la notifica al debitore e la successiva trascrizione dell’atto di pignoramento. Dopo il pignoramento il creditore procedente può fare istanza di vendita dell’immobile pignorato.

Ordinanza di delega del giudice delle esecuzioni

L’ordinanza di vendita è un documento con cui il giudice delle esecuzioni delega al notaio o ad altro professionista lo svolgimento delle operazioni di vendita e quelle successive e stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, tra cui:

• il prezzo base: tale valore viene stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle attuali condizioni del mercato immobiliare. La perizia include i dati descrittivi dell’immobile: identificazione catastale, planimetria, condizioni di fatto, stato di manutenzione, descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio, abusi edilizi), la loro sanibilità e i relativi costi; vincoli, esistenza di debiti verso il condominio e la loro entità. Nella perizia viene anche specificato se l’immobile è libero o occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo.
• l’ammontare e il termine per il versamento del fondo spese da parte del creditore al professionista delegato: tale somma serve a coprire il costo delle attività del professionista delegato legate, ad esempio, alla pubblicità degli avvisi di vendita;
• la nomina del custode giudiziario: il soggetto al quale viene affidato l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. Inoltre è colui al quale occorre rivolgersi per visionare il bene in vendita;
• i termini e le modalità del deposito della cauzione, la data ultima per la presentazione delle offerte, l’udienza per la gara tra gli offerenti, la misura minima delle offerte in aumento, il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).

L’avviso di vendita

Le indicazioni contenute nell’ordinanza di vendita servono al professionista delegato dal Giudice dell’Esecuzione per predisporre l’avviso di vendita (o avviso d’asta). Tale documento contiene la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice, l’indicazione del bene posto in vendita; la data, l’ora e il luogo dell’asta; il prezzo base, la misura del rilancio minimo; il termine e le modalità di presentazione delle offerte; il tempo e le modalità di versamento della cauzione e di pagamento del prezzo residuo, oltre a ogni altra informazione utile.

Occorre dare opportuna pubblicità dell’avviso di vendita tramite affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo; la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati, una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale per la zona interessata, oppure, se opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

L’esperimento d’asta

L’esperimento d’asta è la vendita all’asta che si svolge nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso.

Nel caso si abbia un’unica offerta, se questa è pari o superiore ad 1/4 del prezzo base, si procede all’aggiudicazione all’unico offerente, mentre nel caso di più offerte si apre una gara tra gli offerenti e il bene viene aggiudicato al miglior offerente. Il professionista delegato, in entrambi i casi, redige un apposito verbale.

Dopo il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale viene trasferita la proprietà del bene espropriato in capo all’aggiudicatario, e viene ordinato che vengano cancellate le trascrizioni dei pignoramenti e le trascrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), in modo che l’aggiudicatario ottenga la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Se l’esperimento va deserto, ovvero l’asta non riceve offerte, il professionista predispone un nuovo avviso di vendita ad un prezzo ribassato di 1/4 rispetto al primo esperimento d’asta.

Il progetto di distribuzione

Una volta conclusa la fase della vendita del bene pignorato, si procede alla redazione del progetto di distribuzione tra tutti i creditori intervenuti nella procedura. Si hanno due fasi distinte:

• redazione di un progetto di graduazione, che considera le cause di prelazione e il tempo degli interventi, stabilendo l’ordine progressivo in base al quale devono essere soddisfatti tutti i creditori concorrenti;
• redazione di un progetto di distribuzione, in cui si specifica l’ammontare delle somme spettanti a ciascuno dei creditori.

Il progetto di distribuzione viene depositato presso la Cancelleria del Tribunale per essere esaminato dal Giudice dell’Esecuzione. Dopodiché, il professionista procede alla convocazione dei creditori per l’approvazione.

Se si riesce a raggiungere un accordo tra le parti e il progetto viene approvato, il professionista redige apposito verbale ed esegue il saldo delle singole quote in conformità al piano di distribuzione approvato, trasmettendo alla cancelleria le relative quietanze di pagamento.

Se invece non si riesce a raggiungere un accordo, il professionista può apportare delle modifiche al progetto e comunica alle parti le nuove condizioni; qualora nonostante le modifiche apportate rimanga il dissenso tra le parti, il progetto con le relative osservazioni viene trasmesso al giudice delle esecuzioni per gli opportuni provvedimenti.

Se il giudice riceve delle contestazioni potrà apportare delle variazioni al progetto e andrà a sostituirsi al professionista delegato nell’organizzare la distribuzione della somma ricavata, provvedendo egli stesso a deposito in cancelleria del progetto modificato, fissazione di nuova udienza, disposizione di pagamento; ovvero rimette nuovamente gli atti al delegato secondo le sue direttive.

Una volta distribuite le somme tra i creditori, il Giudice dell’Esecuzione dispone l’estinzione della procedura.