Costi e agevolazioni per l’acquisto di un terreno agricolo

Vuoi comprare un terreno agricolo? Le spese per notaio, tasse e altre voci di spesa da conoscere prima della compravendita.

Stai valutando l’idea di acquistare un terreno agricolo perché coltivi il sogno di dedicarti alla vita contadina? Oppure vorresti comprare un terreno come investimento, magari per trasformarlo successivamente in un terreno edificabile?

L’acquisto di un terreno agricolo è sicuramente un’ottima opportunità di investimento perché i terreni hanno subito una diminuzione dei prezzi nettamente inferiore rispetto ad altre tipologie di immobili, come ad esempio gli immobili residenziali.

Tuttavia se stai cercando un terreno da comprare dovrai avere ben presente quali costi includere per l’acquisto di un terreno agricolo. Ad esempio, per comprare un terreno è necessario un notaio? Sono previste delle agevolazioni fiscali?

La prima spesa da prendere in considerazione riguarda proprio l’onorario del notaio a cui ti rivolgerai per la consulenza su terreni da vendere o comprare. Devi sapere, infatti, che non è possibile stipulare l’atto di compravendita di un terreno senza un notaio; è comunque buona norma chiedere un preventivo dettagliato direttamente al professionista, anche in ragione dell’abolizione delle tariffe notarili uniche avvenuta nel 2012 a seguito del Decreto Liberalizzazioni.

Ad ogni modo, oltre all’onorario del notaio dovrai considerare anche le seguenti tasse e spese per l’acquisto di un terreno:

• imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, il cui ammontare dipenderà dalla presenza o meno di agevolazioni fiscali sul terreno e, in linea generale, dalle aliquote applicate, che a loro volta variano in relazione al prezzo dichiarato in sede di stipula dell’atto, e non dal valore catastale del terreno;
• spese per visure: il rilascio delle visure catastali prevede il pagamento dei tributi speciali catastali, il cui importo può variare a seconda di visure in modalità telematica, o visure non su base convenzionale;
• contributi previdenziali;
• IVA sull’onorario del professionista, che può dipendere anche dal grado di complessità della pratica.

Il notaio per l’acquisto di un terreno agricolo

Per comprare o vendere un terreno è importante rivolgersi a un professionista che sia in grado di gestire ogni tipo di pratica relativa alla compravendita di terreni agricoli o edificabili, specificando anche quale sarà la destinazione d’uso del terreno (agricolo, edificabile o altro), la località in cui si trova l’appezzamento e la cifra dell’acquisto.

Il notaio formulerà un preventivo preciso in cui inserirà tutte le voci di spesa, in modo che, in poco tempo, potrai farti un’idea precisa della spesa che dovrai sostenere per l’acquisto del terreno e, soprattutto, potrai aver chiaro quanto costa un atto notarile di un terreno agricolo.

Vi sono diverse tipologie di terreno che si possono acquistare, e le compravendite di terreni hanno visto nel corso degli anni più variazioni anche di legge rispetto ai rogiti sulle abitazioni, per cui è bene informarsi prima di intraprendere qualsiasi operazione. Innanzitutto, le tasse: queste possono variare in presenza o meno delle agevolazioni fiscali.

Agevolazioni per l’acquisto di un terreno agricolo

Se ti stai chiedendo se è possibile usufruire di agevolazioni fiscali sull’acquisto di un terreno agricolo, devi sapere che un’importante agevolazione sulla piccola proprietà contadina è stata introdotta nel 1949 e poi rinnovata di anno in anno fino a diventare definitiva nel 2012 con la legge n. 25 del 26 febbraio 2012.

Per quanto riguarda le condizioni da rispettare per poter usufruire di tale agevolazioni, bisogna essere coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, iscritti all’ente previdenziale INPS.

Deve trattarsi di acquisti onerosi (ad esempio, compravendita o permuta) di terreni agricoli oppure fabbricati rurali accessori e di pertinenza del fondo (come depositi attrezzi, stalle, fienile, abitazione rurale).

Inoltre è vietato vendere il terreno o cessare la coltivazione per 5 anni, pena la perdita delle agevolazioni e il pagamento delle sanzioni pecuniarie.

La tassazione agevolata prevede 2 imposte fisse (registro e ipotecaria di 200 euro ciascuna) e l’1% di imposta catastale.

Con la legge di stabilità 2016 può usufruire delle agevolazioni sulla piccola proprietà contadina anche l’acquisto da parte del coniuge o discendente del coltivatore diretto anche se non iscritto alla gestione previdenziale INPS a condizione che sia già proprietario di un appezzamento di terreno agricolo, sia già convivente con il coltivatore diretto il quale assume l’obbligo di coltivare il terreno che per 5 anni non potrà essere venduto.

Imposte per l’acquisto terreni agricoli senza agevolazioni

Chi non gode delle agevolazioni previste (ad esempio società o enti) dovrà pagare l’imposta di registro del 15% e l’imposta catastale e ipotecaria in misura fissa pari a 50€ ciascuna. Per l’acquisto di terreni non agricoli, sempre in assenza di agevolazioni specifiche, dovrà versare l’imposta di registro pari al 9% e l’imposta ipotecaria e imposta catastale sempre di 50€ ciascuna.

In linea generale, poi, le aliquote applicate dipenderanno dal prezzo dichiarato in sede di stipula dell’atto di compravendita, e non dal valore catastale del terreno.

Le spese per visure catastali

Per ottenere il rilascio delle visure catastali occorre prevedere il pagamento dei tributi speciali catastali.

Per alcune categorie di soggetti (ad esempio, i titolari, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento) è prevista l’esenzione dal pagamento dei tributi speciali per gli immobili di cui risultano titolari in catasto.

L’importo dovuto a titolo di tributo speciale catastale, per ogni visura erogata in modalità telematica, è calcolato applicando la tariffa vigente diminuita del 10 percento. Viene invece aumentata del 50 percento per quelle visure fornite non su base convenzionale, in particolare nel caso di:

• visura per soggetto: l’importo richiesto è di 1,35 euro per ogni 10 unità immobiliari, o frazioni di 10;
• visura, attuale o storica, per immobile, l’importo è di 1,35 euro;
• visura della mappa: l’importo è di 1,35 euro.

Acquisto di un terreno: differenza tra terreno agricolo ed edificabile

Le spese per l’acquisto di un terreno possono variare a seconda che si tratti di un terreno agricolo o di un terreno edificabile. Ecco perché è bene avere ben chiara la destinazione d’uso del terreno prima della stipula dell’atto di compravendita.

Se un terreno viene identificato come agricolo significa che è inserito in una zona agricola, contrassegnata nel piano urbanistico del Comune con la lettera E. Il fatto di prevedere la destinazione agricola ha lo scopo di limitare che in queste zone vengano edificate delle abitazioni, di norma per proteggere il paesaggio ed evitare il sovraffollamento di edifici.

Si potrebbe pensare che non è affatto possibile costruire su un terreno agricolo, ma in realtà non è del tutto vero. Si possono costruire ad esempio abitazioni che hanno i requisiti previsti dalla legge per la casa colonica o per la casa del contadino e che siano connesse all’esercizio dell’attività agricola. Inoltre per costruire su un terreno agricolo il proprietario deve svolgere l’attività agricola da almeno 3 anni e rispettare i giusti rapporti tra volume dell’edificio e superficie totale del terreno, in modo da garantire l’esercizio dell’attività agricola.