Hotel in vendita: come investire in strutture alberghiere

Alcune cose da sapere per acquistare un albergo al giusto valore e ottenere un rendimento ottimale.

Gli annunci immobiliari di vendita alberghi attirano sempre di più gli interessi degli investitori. Basti pensare che il volume degli investimenti in questo settore rimane ben al di sopra dei livelli anteriori al 2016. Sono pertanto numerosi i soggetti interessati a investire in strutture alberghiere e a trarne un rendimento. In larga parte si tratta di investitori domestici (il 44% del volume totale nel 2018) che cercano hotel in vendita, oppure scelgono di sviluppare alberghi riconvertendo edifici esistenti; dall’altro lato troviamo gli acquirenti internazionali, che optano soprattutto per nuovi sviluppi alberghieri.

Alla luce di questi dati, dunque, l’acquisto di un albergo è sicuramente un’operazione da prendere in considerazione, soprattutto per chi ha un elevato budget a disposizione. Senza contare, poi, le tante opportunità offerte dalle aste immobiliari, che permettono di acquistare un hotel a poco prezzo, spesso nettamente inferiore rispetto a quello di mercato.

Ma cosa bisogna valutare prima di investire in strutture alberghiere? I fattori da considerare riguardano:

• la posizione dell’hotel;
• la scelta della modalità di gestione.

Gli immobili ad uso alberghiero situati in una posizione ottimale, con il giusto arredamento o la giusta gestione permettono di ottenere un tasso di rendimento elevato. Investire in strutture alberghiere offre solitamente rendite stabili del 5,6,7 o 8%. Inoltre, oltre alla rendita si deve considerare l’aumento del valore dell’immobile.

Hotel in vendita: come scegliere la struttura

La scelta della struttura è di fondamentale importanza; la prima cosa da valutare sarà l’esigenza di effettuare lavori di ristrutturazione per metterla in regola in base ai requisiti di legge. In questo caso si dovrà mettere in conto anche la somma necessaria alla ristrutturazione. È importante affidarsi ad un esperto, geometra o architetto, per avere un’idea precisa di quanto si andrà a spendere.

Un altro aspetto riguarda la posizione in cui si trova la struttura: una scelta, questa, che non deve essere lasciata al caso poiché può decretare il successo di un hotel. Infatti, la maggior parte dei clienti sceglierà la nostra struttura in base alla posizione. La posizione, dunque, è l’elemento in grado di attirare o meno i clienti. Anche in questo caso ci si potrà affidare ad esperti del territorio, che sapranno fornire le indicazioni più utili ad individuare la posizione migliore per la struttura. Ovviamente, le zone centrali o quelle turistiche sono quelle più appetibili per acquistare un albergo; ma non vanno escluse a priori le aree più strategiche, ad esempio quelle collocate in prossimità di aeroporti o stazioni.

Acquisto di un immobile ad uso alberghiero come investimento: la scelta della modalità di gestione

La decisione di investire in un albergo non può prescindere dalla scelta del giusto contratto di gestione. Esistono due tipologie contrattuali nel mondo alberghiero: quello di locazione e quello di gestione.

Con il contratto di locazione si sceglie di ottenere profitto dall’attività alberghiera dando la struttura in affitto. In questo caso è importante fare un’analisi del valore di mercato per capire se i canoni di locazione siano quelli ottimali.

Un’altra scelta riguarda quella di gestire attivamente l’immobile ad uso alberghiero. Si tratta non solo di gestire l’hotel, ma anche di assumersi tutti i rischi e riuscire a sfruttare correttamente le potenzialità della struttura. Nel contratto di management, si ha da un lato il proprietario della struttura, che non è interessato a operare nell’ambito alberghiero o comunque non dispone delle conoscenze sufficienti a svolgere personalmente un’attività ricettiva. Dall’altro lato vi è il manager, che fornisce al proprietario la sua esperienza e conoscenza del mercato turistico, e prende in gestione l’albergo. Egli sarà solamente un “gestore” e risponderà al proprietario dell’immobile, ricevendo un compenso sulla base della cifra d’affari dell’albergo.

Tra i contratti di locazione alberghiera con canone fisso e i contratti di gestione alberghiera esistono una serie di opzioni intermedie, i cosiddetti “contratti ibridi”. Si stanno diffondendo inoltre modelli graduali, mediante i quali il proprietario dell’immobile e una società di gestione stipulano un contratto di locazione, mentre la società di gestione conclude a sua volta un contratto di management con un marchio d’impresa.

Il franchising come soluzione di investimento in strutture alberghiere

Le reti di franchising alberghiere permettono di investire in strutture alberghiere rischiando meno, poiché chi vi aderisce potrà ricevere delle consulenze per l’apertura nonché delle garanzie di successo legate al nome della catena alberghiera. Il franchising di hotel più conosciuto al mondo è rappresentato da Best Western, una catena alberghiera italiana presente in 86 paesi al mondo. Altri nomi importanti del made in Italy alberghiero includono UNA Hotels, Atahotels, TH Resorts, Parc Hotels, Aurum, Delphinia. Gli hotel dei gruppi italiani sono in larga parte 4 stelle (71%), 5 stelle (10%) e 3 stelle (16%). La maggior parte dei gruppi alberghieri italiani ha inoltre accresciuto la propria offerta, in termini di numero di camere, dal 2010 al 2018.

Quanto costa aprire un hotel

Il costo richiesto per aprire un hotel può variare in relazione alla dimensione dell’hotel stesso, agli arredi, al tipo di servizi che si intende offrire e al luogo in cui si apre l’albergo. Le dimensioni dell’hotel e il numero di stanze hanno un peso rilevante sul costo. Ovviamente è importante riuscire a individuare, al momento dell’acquisto, hotel in vendita a prezzi vantaggiosi: ricorrendo ad esempio alle aste immobiliari di alberghi si potranno trovare occasioni di investimento interessanti. Un altro elemento che è in grado di incidere sul costo dell’hotel è la scelta del numero di stelle che si vorranno attribuire all’hotel. Il numero di stelle dipende principalmente dal livello di servizio offerto e dal comfort delle camere. Ciò significa che se si vuole avere più stelle bisognerà investire di più, ad esempio per le stanze saranno da includere alcune comodità indispensabili, come televisori, rete wi-fi, aria condizionata e bagni con idromassaggio. Bisognerà inoltre offrire una pulizia impeccabile e una buona ristorazione. La valutazione di questi elementi è fondamentale per capire quale sarà l’investimento iniziale necessario per avviare l’attività.

E quindi, conviene investire in un albergo?

Al giorno d’oggi conviene comprare un albergo per diversi motivi. Innanzitutto, i valori immobiliari sono in flessione e gli alberghi estremamente appetibili. La possibilità di acquistare un albergo che rende 500.000 euro all’anno a meno di 5 milioni di euro è tangibile. In secondo luogo, i valori di riferimento si sono dimezzati rispetto al 2007. Un altro motivo è legato al fatto che gestire direttamente una struttura ricettiva che garantisce il 60% di occupazione porta a una differenza costi-ricavi interessante, superiore al 30%. Infine, acquistare una struttura ricettiva è un investimento sicuro poiché, anche se cambiassero le normative urbanistiche, non si correrebbero grandi rischi. Senza contare, poi, la possibilità di vendere l’albergo senza grossi problemi, qualora si volesse cambiare tipologia di investimento.