Fondo salva casa: cos’è e come funziona

Con un emendamento alla legge di bilancio 2020 è stato approvato l’istituzione di un “Fondo Salva Casa” per agevolare tutti quei soggetti che si trovano in difficoltà economiche e che per questo non riescono a far fronte ai propri debiti rischiando così di perdere la propria abitazione. Il provvedimento, fortemente voluto dagli esponenti del Movimento 5 Stelle capitanati da Daniele Pesco, oggi presidente della Commissione di Bilancio, definisce questo strumento un ammortizzatore sociale a rendimento, essenziale nel nostro Paese in un momento come questo, dove circa un milione di cittadini rischiano di perdere la propria abitazione a causa delle insolvenze.

Come funziona il Fondo Salva Casa?

Il funzionamento sfrutterà il sistema delle società di cartolarizzazione che in questo caso avranno una finalità sociale e non saranno gestite né da enti finanziari privati né dalle banche, come avviene invece normalmente. La coordinazione sarà affidata ad Onlus e a specifiche associazioni, tra cui spicca l’ ACLI (Associazioni Cristiane Lavoratori Italiani).

Per comprendere meglio l’argomento è necessario capire come funzionano in genere le società di cartolarizzazione. Questa tipologia di società si finanzia emettendo obbligazioni sul mercato ed acquistando da banche o altre società crediti con immobile a garanzia. Questi crediti di solito vengono venduti a pacchetto (deriva da qui la nomenclatura società di cartolarizzazione) in modo da poter spuntare un prezzo più basso. Per fare cassa gli immobili acquistati vengono venduti all’asta, anche se le case in questione sono ancora abitate.

Va da sé che questa tipologia di business, seppur molto redditizia, si porta dietro delle conseguenze spiacevoli. I proprietari degli immobili che non riescono a fronteggiare i propri debiti, per esempio perché in un momento di difficoltà economica non sono stati in grado di pagare le rate del mutuo, sono obbligati ad abbandonare la propria casa, rischiando che sia rivenduta ad un’altra persona e quindi di non riuscire più a recuperarla.

Per evitare queste spiacevoli situazioni nasce l’idea di trasformare la società di cartolarizzazione standard in una tipologia sociale. Questa acquisterà crediti ed immobili dalle banche o dalle altre società di cartolarizzazione, ma si differenzierà da quest’ ultime poiché non venderà le case all’asta . Il fine primo ed ultimo sarà dunque quello di dare alle famiglie che gravano in condizioni di difficoltà economiche, e per questo sono insolventi, la possibilità di continuare a stare nelle proprie abitazioni. Le famiglie saranno però al contempo obbligate a corrispondere un canone di locazione alla società di cartolarizzazione.

La normativa prevede inoltre l’opzione di recupero dell’immobile, grazie alla quale i proprietari potranno riacquistare la propria casa ad un prezzo molto simile a quello pagato dalla società di cartolarizzazione per acquisire il diritto reale.

La ratio della creazione di questa tipologia di fondo nasce soprattutto a seguito dell’analisi dei numeri pubblicati dal Ministero della Giustizia, secondo il quale nei prossimi 5 anni in Italia saranno concluse circa 248.000 esecuzioni immobiliari.

La tutela dei creditori nell’ottica del Fondo Salva Casa

La formula di questo particolare fondo è stata pensata non solo per supportare chi ne ha bisogno, ma per tutelare i creditori e ricompensare gli investitori. Tutti coloro che aderiranno a questa nuova tipologia di business potranno ottenere dei guadagni, grazie agli incassi dei canoni di locazione ed alle rivendite degli immobili agli affittuari stessi tramite l’opzione di recupero.

Tipi di immobili che rientrano nel fondo

La tipologia degli immobili di interesse del fondo Salva Casa è principalmente quella adibita a prima casa ed abitat . Le stime attuali, parlano di circa 13.000 abitazioni, numero che corrisponde più o meno al 5% del mercato totale. Supponendo che un nucleo familiare sia in media composto da 4 persone, si prevede dunque che su tutto il territorio nazionale siano circa un milione i cittadini che si trovano, o si troveranno a breve, nella possibilità di perdere la propria abitazione. Anche i dati raccolti dalla Caritas dimostrano un crescente aumento delle richieste di assistenza, soprattutto da parte di coloro che si sono impoveriti a causa della crisi economica. Non bisogna dimenticare infatti, che qualche anno fa le banche erogano con estrema facilità mutui destinati all’acquisto della prima casa abitativa , finanziando importi che spesso coprivano totalmente il prezzo di acquisto e dilatando il pagamento in varie decine di anni.

Perché la perdita della casa è un problema sociale?

Un cittadino che perde la propria abitazione è un problema che si riflette poi su tutta la comunità poiché crea tensioni sociali a causa della destabilizzazione di tutta la famiglia, spesso minori compresi. Le case pignorate subiscono solitamente una forte svalutazione conseguente all’acquisto al ribasso tramite le aste giudiziarie da parte degli enti creditori. I dati dimostrano che puntata Levi circa 120.000 immobili , aventi un medio che si aggira intorno ai €250.000, con le vendite all’asta viene recuperato in genere solo il 33% del credito.

Con questo procedimento i proprietari, o meglio gli ex proprietari, oltre a perdere la propria abitazione restano indebitati a vita e tagliati fuori dagli istituti bancari. Oggi è infatti molto difficile ottenere la concessione di un mutuo, che magari supera più della metà il valore dell’immobile, anche se si ha una busta paga a “tempo indeterminato”, figuriamoci le possibilità che può avere un lavoratore che è stato protestato e sfrattato.

Le politiche Salva Casa

Il fondo salva casa va ad inserirsi all’interno di quelle politiche protezionistiche dedicate alle persone in difficoltà. Già negli anni passati il problema della perdita della prima abitazione era stato affrontato, prorogando la permanenza nelle abitazioni delle famiglie insolventi fino al momento dell’avvenuta vendita all’asta. Sempre durante questa finanziaria, era stata proposta una manovra che permettesse di rinegoziazione il mutuo relativo alla prima casa, anche ai pignorati, dando così la possibilità di stipulare un debito più favorevole la condizione attuale. Questo tipo di emendamento è stato per ora accantonato.