Costi amministratore di condominio: come leggere i preventivi e i consuntivi?

Ogni anno l’amministratore di condominio deve redigere il bilancio consuntivo e preventivo da far approvare in assemblea per la ripartizione delle spese.

Quando si è proprietari di una casa in condominio occorre sempre rapportarsi con gli altri condomini al fine di decidere quali sono le scelte più opportune per l’amministrazione dell’edificio e degli spazi comuni.

Tutti i condomini, infatti, sono tenuti a gestire la proprietà comune e a deliberare le spese da sostenere, relative agli interventi di manutenzione ordinaria, come:

• pulizia delle scale e degli ambienti di passaggio (androne d’ingresso, cortile, pianerottoli, etc.)
• pagamento delle bollette delle utenze condominiali (acqua, luce, autoclave)

e agli interventi di manutenzione straordinaria, come:

• ristrutturazioni
• rifacimento delle facciate
• interventi di efficientamento energetico

Proprio per questo motivo è prevista la figura dell’amministratore di condominio, cui è demandata la gestione condominiale e ogni altra incombenza relativa alla convocazione dell’assemblea e all’esecuzione delle decisioni ivi deliberate.

Tra i compiti più importanti dell’amministratore rientra la redazione dei bilanci relativi ai costi preventivi e consuntivi da fare approvare ogni anno in assemblea.

In tali documenti vengono riportate le varie voci di spesa che interessano la vita condominiale e i criteri di ripartizione dei costi tra i vari condomini.

Cos’è il bilancio redatto dall’amministratore di condominio

Nel bilancio, in generale, vengono riportate le varie voci di spesa, suddivise, solitamente, in spese ordinarie e spese straordinarie.

Il bilancio preventivo, in particolare, riporta l’indicazione dei costi preventivi che si prevede e si presume che verranno affrontati durante l’anno a venire.

In base a tale previsione, viene stilata un’apposita ripartizione dei costi far i vari proprietari, con riferimento ai valori di ogni appartamento rilevati nelle tabelle millesimali.

Nel bilancio preventivo, ad esempio, verranno previsti e conteggiati i costi relativi alle spese ordinarie da sostenere, come le fatture delle utenze condominiali necessarie all’illuminazione degli spazi comuni o alla fornitura di acqua ai vari piani dell’edificio.

In questo caso, la previsione di spesa sarà grossomodo aderente ai costi che verranno effettivamente sostenuti, poiché l’amministratore di condominio potrà basarsi sulle bollette ricevute già l’anno precedente. Lo stesso discorso vale per le spese relative alla manutenzione ordinaria dell’ascensore, ove presente, o ai costi da riconoscere all’impresa di pulizia che si occupa dell’igienizzazione di scale e spazi comuni.

Più approssimativa, inevitabilmente, sarà la previsione relativa a eventuali spese straordinarie da sostenere entro l’anno.

Ad esempio, l’amministratore potrebbe prospettare la necessità di rifare le facciate del condominio; ebbene, in attesa di affrontare nel dettaglio la questione in una successiva assemblea, con tanto di analisi di preventivi delle imprese, sarà possibile, in sede di bilancio preventivo, solo ipotizzare una cifra di massima che verrà spesa da ciascun condomino.

Per far sì che ogni condomino spenda solo quanto gli spetti, a chiusura di ogni esercizio si procede al conguaglio delle spese, in sede di bilancio consuntivo, sulla base delle somme effettivamente sborsate durante l’anno.

Gli scostamenti di spesa vengono così verificati nel modo seguente: se le somme versate da un condomino in conseguenza dell’approvazione del bilancio preventivo risulteranno più alte di quelle accertate nel bilancio consuntivo, egli avrà diritto al rimborso di quanto versato in eccedenza; viceversa, se si è speso più di quanto preventivato, ogni condomino dovrà integrare quanto già versato in precedenza.

Come leggere il bilancio consuntivo dell’amministratore

Il bilancio consuntivo si compone fondamentalmente di due parti:

• una relativa alla situazione della cassa condominiale e quindi relativa alle somme che sono state effettivamente versate o spese durante l’anno
• un’altra relativa alla situazione patrimoniale, cioè all’esistenza di eventuali crediti e debiti che interessano il condominio

Ad esempio, se un singolo condomino è moroso rispetto al pagamento di quanto da lui dovuto, le somme che questi deve ancora versare verranno conteggiate nel prospetto relativo alla situazione patrimoniale e non in quello relativo ai flussi di cassa.

L’amministratore, inoltre, è tenuto ad allegare al rendiconto una nota esplicativa, in modo da rendere chiare e complete le informazioni da fornire ai condomini.

La redazione di questi documenti è prevista direttamente dalla legge: infatti, l’art. 1130-bis del codice civile prescrive che, oltre al registro di contabilità e al riepilogo finanziario, sia necessaria anche la redazione di una nota sintetica esplicativa contenente, tra l’altro, l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Occorre ricordare, inoltre, che ogni condomino ha diritto di prendere visione ed estrarre copia, in qualsiasi momento, dei documenti giustificativi di spesa. Questi ultimi, peraltro, devono essere conservati per dieci anni.

Obbligazioni condominiali e acquisto di una casa

Quando si acquista una casa in un edificio in condominio è importante venire a conoscenza degli ultimi bilanci approvati, per sapere se il venditore abbia qualche pendenza nei confronti del condominio.

Bisogna sapere, infatti, che il compratore, per legge, è obbligato solidalmente con il venditore per i contributi dovuti per l’anno in corso e per quello precedente.

Ciò significa che l’amministratore potrebbe pretendere dall’acquirente il pagamento di debiti pregressi imputabili a chi gli ha venduto l’appartamento.

Ovviamente, se si tratta di spese approvate prima della vendita, l’acquirente avrà diritto di farsi rimborsare dal venditore quanto pagato al condominio, ma è comunque una situazione problematica che sarebbe preferibile evitare (gli aspetti appena esaminati trovano riscontro nel codice civile, all’art. 63 delle disposizioni di attuazione, commi 4 e 5).

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Se stai pensando di acquistare casa, quindi, presta attenzione anche agli aspetti sopra esaminati.

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