Appartamento acquistato all’asta e spese condominiali: chi paga?
Ecco cosa dice la normativa vigente in materia di spese condominiali arretrate per gli appartamenti all’asta.
Quando un appartamento viene sottoposto a pignoramento, per poi essere messo all’asta, ci si chiede a chi spetti il pagamento delle spese condominiali. La legge parla chiaro in materia di spese condominiali arretrate per nuovo proprietario, individuando la procedura amministrativa corretta da seguire in questi casi. Quello che occorre analizzare nel dettaglio per avere un quadro completo sull’argomento sono i seguenti punti:
- Cosa si intende per spese condominiali
- Che cosa succede quando una casa pignorata viene posta all’asta
- Quali sono i doveri e i diritti del nuovo proprietario
- Chi sopperisce alle spese ordinarie e straordinarie di gestione dell’immobile prima dell’asta vera e propria
Appartamento pignorato e pagamento spese condominiali: guida all’uso
La decisione di partecipare ad un’asta e di fare la propria offerta per l’acquisto di un appartamento all’interno di un condominio può rivelarsi senza dubbio un affare finanziario. Il costo di un immobile sottoposto a sequestro e venduto all’asta, infatti, è decisamente inferiore rispetto alle normali cifre di mercato. Prima di potersi imbarcare in quest’impresa, tuttavia, è necessario acquisire il maggior numero di informazioni possibile a proposito di norme e regole da seguire in questi frangenti. Uno degli aspetti da prendere in considerazione quando ci si appresta a partecipare ad un’asta è il pagamento delle spese ordinarie di gestione dell’immobile per cui si desidera fare un’offerta formale. Le istruzioni da seguire sono indicate nel comma 2 dell’articolo 63 dell’attuale Codice di Procedura Civile. In base a quanto riportato dalla normativa, la persona che si aggiudica un bene immobile, nel corso di una regolare asta, è tenuto al pagamento delle spese del condominio non solo a partire dalla data in cui è stata finalizzata la compravendita, ma anche dell’anno precedente all’acquisto. Ciò rappresenta in un certo senso una forma di compenso per il resto dei condomini, che hanno provveduto a coprire le spese necessarie per la gestione dell’intero immobile nell’arco di tempo che va dall’atto di pignoramento dell’appartamento alla sua messa all’incanto.
Spese straordinarie per immobile all’asta
Decidere di acquistare una nuova casa è sicuramente un passo importante, che può avere un impatto significativo sui risparmi di qualsiasi nucleo familiare. Per poter realizzare il proprio sogno di un’abitazione più spaziosa o più consona ai reali bisogni di una famiglia, senza perdere di vista il risparmio, la scelta giusta potrebbe essere quella di ricorrere ad un’asta immobiliare. Parteciparvi è totalmente sicuro, perché l’intero processo di acquisto avviene sotto la supervisione degli organi competenti, così come previsto dalla legge. Le tipologie di immobili che possono essere presenti nel corso di un’asta giudiziaria sono variegate, il che permette di selezionare con facilità la soluzione più adatta alle proprie esigenze. Nella maggior parte dei casi si tratta di appartamenti che sono stati pignorati da parte di istituti di credito o di finanziamento, dal momento che il vecchio proprietario risultava moroso. La notifica dell’atto di pignoramento in questo caso spetta all’Ufficiale Giudiziario, al quale viene affidato il compito di richiedere al Giudice di competenza la messa all’asta dell’immobile, in modo tale da ottenere il soddisfacimento del credito dovuto, tramite il ricavato della vendita. Nel momento in cui il Giudice formalizza la decisione di mettere all’asta un immobile, ne dà comunicato pubblico attraverso i canali ufficiali. Gli eventuali acquirenti, che possono essere interessati a partecipare all’asta, possono trovare tutte le informazioni utili, riguardo alla data fissata ed alle modalità di partecipazione, nelle pagine dedicate alla finanza dei maggiori quotidiani nazionali, o direttamente all’albo affisso presso il Tribunale competente.
Immobile acquistato all’asta spese condominiali straordinarie: cosa c’è da sapere
Nell’arco di tempo che intercorre tra il pignoramento dell’appartamento e la sua vendita all’incanto, la vita condominiale deve avere la possibilità di svolgersi secondo il suo naturale corso. Per questo motivo a sopperire al pagamento delle spese condominiali durante questo periodo di transizione dal vecchio al nuovo proprietario saranno gli altri condomini. La ripartizione delle quote tra i diretti interessati viene eseguita applicando la tabella millesimale. Ciò significa che ogni condomino dovrà pagare una determinata quota per la gestione dell’immobile pignorato, sulla base del valore millesimale di possesso del bene immobiliare. Con la voce “spese condominiali” ci si riferisce a diversi tipi di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria dell’immobile. In altre parole, si annoverano tra questo tipo di uscite, non solo i costi necessari per la pulizia e la manutenzione delle parti comuni dello stabile, ma anche le eventuali spese extra previste dal regolamento condominiale, come ad esempio l’assicurazione dell’edificio. Se questo è il procedimento corretto a cui attenersi nel periodo che va dal pignoramento alla data in cui è prevista l’asta, le cose cambiano totalmente nel momento in cui il nuovo proprietario si aggiudica legalmente il bene immobiliare in questione. A partire dalla formalizzazione dell’atto di compravendita, infatti, l’articolo 63 del Codice Civile indica chiaramente la linea di condotta che dovrà essere seguita dall’acquirente. Quest’ultimo dovrà farsi carico del pagamento delle spese condominiali dell’anno in cui si è tenuta l’asta e di quello immediatamente precedente. Vale la pena sottolineare a questo riguardo che la nozione di anno è strettamente collegata alla gestione dell’amministrazione condominiale, per cui potrebbe anche non coincidere con la classica concezione di anno solare. A prescindere da ciò, è opportuno precisare che la persona che si è aggiudicata il bene all’asta ha pieno diritto di rivalsa nei confronti del vecchio proprietario. Ciò significa, in parole povere, che il vincitore dell’asta può chiedere al vecchio proprietario il rimborso delle spese condominiali relative al periodo precedente alla data dell’avvenuto acquisto. Per la conferma di tale data fa fede la pubblicazione da parte del Cancelliere del decreto con cui viene sancito il trasferimento del bene pignorato dal vecchio al nuovo proprietario. Tale decreto, per potersi definire valido ed incontestabile da un punto di vista strettamente legale, deve poi essere sottoscritto dal Giudice a cui è stata assegnata l’esecuzione dell’atto di compravendita. È solo a partire da questa data dunque che il vincitore dell’asta può essere considerato l’effettivo nuovo proprietario dell’immobile, e deve attenersi di conseguenza al pagamento delle spese condominiali, come previsto dalla normativa vigente.
