Comprare casa a prezzo inferiore di mercato: è possibile?

Cos’è un accertamento immobiliare e i possibili rischi della vendita immobili a prezzo troppo basso.

Quando si vende o si compra casa spesso si sceglie di dichiarare un valore dell’immobile inferiore rispetto al prezzo effettivamente corrisposto (che coincide anche con quello di mercato). L’acquirente in questo modo può pagare meno tasse sul rogito. Questa scelta però può comportare dei rischi: quello dell’accertamento fiscale. L’Agenzia delle Entrate è infatti in grado di scoprire possibili evasioni tramite diversi strumenti, come le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), l’ammontare del mutuo richiesto dall’acquirente e il confronto con immobili nelle zone adiacenti. Ma come è possibile difendersi da un accertamento immobiliare? Quali sono i rischi di comprare casa a prezzo inferiore di mercato? In questo articolo risponderemo a queste domande e inoltre cercheremo di capire:

• cos’è il valore venale?
• cosa succede in caso di accertamento immobiliare?
• come fa l’Agenzia delle Entrate ad accorgersi che il prezzo di vendita è falso?
• come può il mutuo segnalare all’Agenzia delle Entrate che il prezzo di vendita è troppo basso?

Quali sono i rischi di comprare casa a prezzo inferiore di mercato?

Una casa non deve essere necessariamente venduta all’effettivo valore di mercato, potendo le parti applicare un prezzo di vendita inferiore a quelli applicati nella medesima zona. Nell’atto di compravendita dovrà però risultare con esattezza la somma effettivamente corrisposta dall’acquirente. Infatti, se il valore dichiarato dalle parti risulta inferiore a quello effettivamente corrisposto dall’acquirente, l’Agenzia delle Entrate può procedere alla rettifica del valore dell’immobile. In caso di pagamento “in nero”, il Fisco si basa sul “valore venale in comune commercio” definito dalle stime dell’Omi, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Tuttavia questi elementi, da soli, non sono in grado di giustificare un accertamento. Servono ulteriori indizi, che possono essere raccolti in loco, al fine di verificare le condizioni dell’immobile. Un accertamento non preceduto da una verifica effettiva dell’immobile è quindi da ritenersi illegittimo.

Cos’è il valore venale?

Il valore venale in comune commercio rappresenta il valore normale di scambio derivante dal mercato, che è definito dal prezzo di vendita e non può essere identificato automaticamente con il valore dichiarato dai contraenti. Il valore venale viene individuato dall’Agenzia delle Entrate in base:

• ai valori statistici individuati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (Omi);
• in mancanza, ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
• al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari.

Cosa succede in caso di accertamento immobiliare?

In caso di vendita immobili a prezzo troppo basso, l’Agenzia notifica un accertamento vendita immobile per ottenere il pagamento di un’imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale maggiore. Inoltre vengono applicate delle sanzioni.

Come fa l’Agenzia delle Entrate ad accorgersi che il prezzo di vendita è falso?

Ci sono una serie di indizi che possono legittimare un accertamento e spingere l’Agenzia delle Entrate a cercare di stanare chi ha dichiarato un prezzo di vendita inferiore a quello corrisposto.

La prima cosa che fa il Fisco è considerare le cosiddette quotazioni Omi, ossia le stime effettuate dall’Osservatorio del Mercato immobiliare. Tramite queste quotazioni l’Agenzia delle Entrate riesce a controllare i valori delle abitazioni e dei terreni. Le stime si basano sulla classe catastale dell’immobile, sulla sua destinazione d’uso, sulla collocazione geografica e urbanistica, sullo stato conservativo del bene, sulla superficie commerciale, ecc.

Tuttavia le quotazioni Omi da sole non bastano a giustificare un accertamento immobiliare, ma c’è bisogno di ulteriori elementi: ad esempio, il valore del mutuo richiesto alla banca dall’acquirente, i prezzi praticati nella stessa zona, e nel medesimo periodo temporale, per le compravendite o gli affitti. Tali prezzi possono essere ricavati anche dalle inserzioni e annunci pubblicitari sui media o dalle ristrutturazioni ricavate dai dati relativi ai permessi di costruire e alle Dia.

Combinando questi elementi, dunque, l’Agenzia delle Entrate può stabilire che il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita sia falso e quindi richiedere all’acquirente maggiori imposte sul valore del bene rivalutato. In aggiunta, l’acquirente dovrà pagare le sanzioni sulla presunta evasione. In questo caso, egli potrà difendersi ma con esiti piuttosto incerti.

Come può il mutuo segnalare all’Agenzia delle Entrate che il prezzo di vendita è troppo basso?

L’importo del mutuo richiesto dall’acquirente è un indizio importante che può portare l’Agenzia delle Entrate a ritenere la vendita dell’immobile a prezzo simbolico. Se è vero che il mutuo non può essere concesso per un importo superiore all’80% del valore di mercato dell’immobile, sicuramente il prezzo di vendita effettivo non potrà essere inferiore al finanziamento. Il mutuo ha infatti come obiettivo quello di coprire la maggior parte del corrispettivo da versare al venditore. Ecco perché i valori Omi combinati con l’ammontare del mutuo erogato all’acquirente sono elementi sufficienti per l’accertamento fiscale immobiliare. Anche senza i valori Omi, è sufficiente che si verifichi uno scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo richiesto dall’acquirente. L’ammontare del mutuo, dunque, può bastare per determinare un accertamento immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Come difendersi dall’accertamento immobiliare?

Per difendersi dall’accertamento immobiliare, la strada migliore è quella di ricorrere a una controperizia che stimi il valore reale del bene, prendendo in considerazione le condizioni concrete in cui si trova l’immobile (ad esempio, la casa ha bisogno di lavori di ristrutturazione tali che hanno portato il venditore ad abbassare il prezzo), lo stato di conservazione dell’edificio (in caso di ristrutturazione potrebbe essere necessario abbassare il prezzo di vendita per tenere conto dei costi da affrontare), l’urbanizzazione della zona (una zona originariamente di valore potrebbe essersi svalutata nel tempo).

Pertanto, le sole quotazioni Omi non sono sufficienti a ritenere legittimo un accertamento immobiliare, poiché dovranno essere corroborate da ulteriori elementi, come quelli che abbiamo elencato in precedenza. Nel caso di accertamento valore immobile chi paga è l’acquirente, che però può difendersi ricorrendo a una controperizia per stimare il valore reale del bene.