Quanto rende un immobile in affitto?

Il rendimento degli investimenti immobiliari nelle principali province italiane.

Dare un immobile in affitto. La scelta di chi ha una somma da investire e decide di acquistare immobili a reddito. In questa fase del mercato, l’operazione appare “sensata” per un soggetto che voglia fare un buon investimento, diversificando il rischio, perché vi sono tre fattori favorevoli: prezzi delle case in calo, canoni di locazione in rialzo, tassi dei mutui al minimo storico. Il mercato immobiliare, dunque, è caratterizzato da una certa stabilità e i canoni e la domanda di case in affitto sono in aumento. Ma dove risulta più conveniente investire? Per capire la convenienza degli investimenti immobiliari bisogna anzitutto guardare due dati fondamentali:

• il rendimento netto che si otterrebbe comprando in contanti;
• la differenza tra il costo del mutuo e il canone che si ricaverebbe affittando.

Aumento dei canoni di locazione

L’acquisto di immobili a reddito, oggi, rappresenta un’operazione valida perché i canoni di locazione nelle grandi città stanno crescendo a ritmo sostenuto. Accade perché la domanda spesso supera l’offerta: aumenta la mobilità di chi lavora, i giovani spesso non riescono a ottenere un mutuo, e una buona percentuale di chi potrebbe comprare casa non ritiene che valga la pena immobilizzare i propri risparmi in una casa. Inoltre nelle zone turistiche o universitarie, la disponibilità di alloggi a lungo termine è piuttosto scarsa perché si preferisce praticare affitti brevi.

I rendimenti delle case per provincia

Dare un immobile in affitto, oggi, offre un rendimento medio pari al 6%, ai massimi  da 4 anni. Ma ci sono città in cui conviene di più investire rispetto ad altre.

La mappa dei rendimenti delle case nelle province italiane appare variegata: con un tasso pari all’8,8% Biella si classifica prima per rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto, tra le città con il minor rendimento per gli investimenti immobiliari in abitazioni troviamo Siena, Venezia e Imperia con un rendimento del 4,1%.

Vale la pena dare uno sguardo ai grandi mercati immobiliari, rappresentati dalle grandi città: Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2% mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

Rendimento di un immobile a Milano

A Milano è possibile acquistare con 96mila euro di spesa un monolocale nella zona popolare del Quartiere San Luigi o attorno a via Farini e darlo in affitto per 650 euro al mese. In questo caso il rendimento lordo supera l’8%, mentre quello netto tocca il 5,4% pagando in contanti. Nell’estrema periferia della città (Quarto Oggiaro, Comasina) si possono comprare anche bilocali con un rendimento analogo. Se invece si dispone di 70mila euro è possibile acquistare dei trilocali in zone non di prestigio ma ben servite dai mezzi pubblici, ad esempio a Cimiano (zona in cui il rendimento lordo è del 7,4% e il netto sfiora il 5%) e Dergano, incassando canoni lordi più alti della rata del mutuo tra i 250 e i 450 euro al mese. Più aumentano i prezzi più scende il potenziale di rendimento dell’investimento. Nella zona Ripamonti-Spadolini, dove si riesce ad acquistare un trilocale attorno ai 250mila euro, si ottiene un lordo del 6,1% e un netto del 3,9%. Nelle altre zone, invece, per questa fascia prezzo si fatica a ottenere il 3% anche se il canone consente di coprire quasi ovunque il costo del mutuo.

Rendimento di un immobile a Roma

Chi acquista un immobile a reddito a Roma, nella fascia prezzo attorno ai 100mila euro, può contare su buoni rendimenti: fino all’8,1% lordo (5,4% netto) al Pigneto, dove un bilocale può rendere 650 euro al mese anticipando 30mila euro e pagandone 382 al mese di mutuo. Mentre chi ha maggiori disponibilità finanziarie, può acquistare un trilocale in zona Don Bosco o un monolocale ai Parioli, per ottenere un rendimento attorno al 4% netto se paga in contanti mentre se compra con il mutuo può spendere rispettivamente 592 e 648 euro al mese per ottenere 900 euro di canone lordo. Nelle fasce di prezzo superiori i rendimenti calano drasticamente: il 3% netto all’Eur e a Lanciani nella fascia di prezzo da 250mila euro, mentre per quella da 350-400mila euro si può ottenere un risultato analogo ai Parioli e in Piazza San Giovanni.

Rendimenti delle altre tipologie immobiliari

Oltre al mercato delle abitazioni, è interessante sapere quanto rende mettere in affitto le altre tipologie di immobili. Il settore più redditizio è rappresentato dagli immobili commerciali. In testa troviamo, ovviamente, la città di Milano, con il 15,2% di rendimento, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%). Altre città che offrono rendimenti a doppia cifra sono Roma con il 12,6% e Verona con il 10% di rendimento. Nella parte più bassa della classifica troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Veniamo ora al settore degli uffici: per questi immobili i rendimenti più alti si ottengono a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Tra le città con i rendimenti più bassi troviamo Pescara, Rimini e Pesaro. Guardando alle grandi città, Milano va meglio di Roma, con un rendimento del 7,1% rispetto al 6,4% della capitale.

Il settore in cui è meno conveniente investire? È quello dei box auto. A Napoli il rendimento più basso per questa categoria immobiliare, con una percentuale del 3,2%. Vanno meglio Roma (4,7%), Milano (5,6%), Palermo (5,7%) e Monza (5,9%). Mentre la piazza più conveniente per chi investe in box auto da mettere a reddito è Firenze, con un rendimento dell’8,7%.

Conviene dare un immobile in affitto?

La scelta di investire nell’acquisto di un immobile per darlo in affitto, dunque, non deve cogliere impreparati. Sarà importante valutare attentamente la zona in cui si trova l’immobile da affittare e la tipologia di unità immobiliare che si intende acquistare, per dire se affittare conviene.

Sicuramente maggiori rendimenti si ottengono quando si riescono a spuntare dei prezzi d’acquisto favorevoli. L’attuale congiuntura dei prezzi favorisce senz’altro l’investimento, visto che le quotazioni degli immobili si mantengono stabili, con prezzi ridotti rispetto ai valori pre-crisi. Ma per ottenere dei prezzi ancora più bassi esiste una valida alternativa: quella delle aste giudiziarie.

Le aste giudiziarie offrono dei prezzi molto competitivi rispetto all’attuale mercato immobiliare, permettendo all’acquirente di risparmiare e investire in maniera vantaggiosa nell’acquisto di un immobile da dare in affitto.

Inoltre le aste permettono anche di risparmiare su alcune tipologie di costi, come le spese notarili e quelle di agenzia. Indubbiamente, si tratta di un’opzione da prendere in considerazione se si cercano immobili a reddito da acquistare senza troppe spese.