Guida all’acquisto di un terreno agricolo

Vuoi comprare un terreno agricolo? Ecco alcune cose da sapere e le principali peculiarità di questa forma di investimento.

Il tuo sogno è acquistare un terreno agricolo e dedicarti alla vita contadina? Magari stai per andare in pensione e desideri occuparti di una nuova attività? Si tratta di un sogno che puoi realizzare facilmente, a patto che tu tenga bene a mente alcuni aspetti sia nella scelta del terreno che fa al caso tuo che nel percorso giuridico e fiscale che si conclude con l’acquisto.

Sicuramente l’acquisto di un terreno agricolo può rappresentare un’opportunità di investimento immobiliare conveniente in quanto è poco suscettibile ad oscillazioni in negativo del valore del capitale immobilizzato. Inoltre seppur questi beni abbiano subito un lieve calo dei prezzi al metro quadro, la diminuzione registrata in percentuale è nettamente inferiore rispetto a quella di altri tipi di immobili, come ad esempio i beni rifugio. Ecco perché acquistare un terreno agricolo può essere una buona idea.

La giusta soluzione dipende però dalle finalità del tuo acquisto. Potresti comprare un terreno come investimento, oppure per avere uno spazio disponibile per i tuoi hobby all’aria aperta, o ancora perché sei interessato ad aprire un’attività agricola. In tutti questi casi dovrai valutare attentamente alcune caratteristiche:

• l’estensione e la forma del terreno agricolo;
• la vicinanza a un corso d’acqua o a canali d’irrigazione;
• la presenza di confinanti coltivatori diretti o aventi diritto a prelazione agraria;
• il tipo di coltura praticato o praticabile;
• la comodità di accesso e la prossimità di strade più o meno trafficate;
• la presenza di diritti di terzi o vincoli urbanistici imposti dai PRG.

Ognuna di queste caratteristiche è in grado di influenzare il prezzo del terreno e quindi l’appetibilità del bene sia in fase di acquisto sia in caso di successivo smobilizzo.

Presenza di confinanti e diritto di prelazione

Al fine di favorire l’acquisto di terreni o l’ampliamento di quelli già in proprio possesso, e sostenere allo stesso tempo l’efficienza dell’azienda agricola, la legge prevede in caso di vendita di un terreno agricolo che alcuni soggetti possano esercitare un diritto di prelazione sul bene. Tale diritto spetta a due categorie di soggetti: il coltivatore diretto del fondo, che lo utilizza in qualità di affittuario da almeno due anni, e il coltivatore diretto proprietario dei fondi confinanti.

Il diritto di prelazione prevede che tali soggetti possano acquistare l’eventuale terreno in vendita con precedenza rispetto a qualsiasi altro soggetto interessato, alle medesime condizioni stabilite in sede di trattativa. Il venditore è tenuto a notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata oppure PEC, all’eventuale affittuario e ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso) contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione.

Nel caso tu stia per acquistare un terreno agricolo dovrai dunque fare molta attenzione a questo aspetto giuridico: i confinanti e i conduttori, se non informati correttamente o se non rilasciano la rinuncia all’esercizio del diritto, possono agire anche dopo il rogito notarile al fine di esercitare il loro diritto.

Ad ogni modo, il diritto di prelazione può essere esercitato solo per l’operazione di acquisto e non se il terreno agricolo è oggetto di donazione, trasferimento o successione in caso di morte del proprietario.

Finanziamenti per acquisto terreni agricoli

Se intendi acquistare un terreno agricolo devi sapere che hai la possibilità di richiedere un finanziamento all’ISMEA, l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare. I finanziamenti per acquisto terreni agricoli di Ismea occupano un ruolo di primo piano nell’ambito delle soluzioni relative al mutuo per l’acquisto di un terreno agricolo. Tali finanziamenti vengono stanziati ogni anno proprio per favorire l’acquisto e l’ampliamento di terreni agricoli da parte di giovani imprenditori del settore agricolo o di altri soggetti che siano intenzionati ad esercitare la professione agricola. L’assegnatario del prestito mediante il mutuo diventa così proprietario del lotto agricolo impegnandosi a restituire il capitale all’Istituto tramite 30 rate annuali.

Il capitale erogabile da Ismea per l’acquisto di terreni agricoli o per il loro ampliamento ammonta a un massimo di 750.000 euro nel caso in cui l’impresa assegnataria sia formata da un solo imprenditore agricolo. Nel caso di un assegnatario formato da più di un imprenditore o da una cooperativa, il massimale ammonta a 250.000 euro per ogni socio a tempo pieno, fino ad un massimo di 2.000.000 di euro. Il capitale può essere aumentato qualora i soci effettivi fossero maggiori di quelli previsti.

L’accesso al credito e l’erogazione del prestito prevede che vengano osservati i requisiti minimi in materia di ambiente, igiene e benessere degli animali e i criteri di redditività dell’impresa, nonché rispettate le limitazioni disposte per il settore agricolo sia a livello nazionale che comunitario. Qualora le condizioni relative alla disciplina in materia di rispetto dell’ambiente e all’igiene e al benessere degli animali previste dal regolamento comunitario non siano pienamente soddisfatte al momento della presentazione della domanda, il richiedente avrà tre anni di tempo per raggiungere il completo adempimento di tali condizioni e poter così ottenere un finanziamento per l’acquisto del terreno agricolo.

Il certificato di destinazione urbanistica

Abbiamo già trattato gli aspetti fiscali relativi all’acquisto di un terreno agricolo e le varie tipologie di tassazione previste in base al tipo di soggetto che procede all’acquisto del terreno. Quello che ci preme ricordare è che i trattamenti fiscali sono applicabili solo ai terreni definiti agricoli da un certificato di destinazione urbanistica.

Il Certificato di Destinazione Urbanistica, detto anche CDU, è un documento rilasciato dagli Uffici Tecnici Comunali competenti per area, che contiene le indicazioni urbanistiche che riguardano gli immobili, e in particolare i terreni. Include i dati catastali relativi al terreno o alle aree urbane di pertinenza ai fabbricati, ovvero Foglio e Particella catastale, la destinazione urbanistica, ad esempio se è collocato in zona residenziale o agricola, i parametri urbanistici come l’indice di fabbricabilità, l’indice del dissesto dei versanti e l’indice di inondabilità. Permette quindi di conoscere le possibilità edificatorie di intervento su determinati terreni o aree urbane.

La stipula di tale documento è obbligatoria in sede di rogito notarile per la compravendita di un terreno agricolo. L’obbligo si applica anche ai fabbricati rurali funzionali all’esercizio dell’attività agricola. Inoltre tale documento è necessario in caso di compravendite, divisioni o donazioni, perizie o stime eseguite su terreni che sono censiti al Catasto Terreni o su aree urbane di pertinenza a fabbricati che sono censite al Catasto Urbano, con superficie pari o superiore a 5.000 mq.

Ogni atto notarile, dunque, per non essere dichiarato nullo, deve includere il certificato di destinazione urbanistica, a meno che il terreno non abbia una superficie inferiore a 5.000 mq. In assenza di tale documento, tutti gli atti che abbiano ad oggetto il trasferimento di diritti reali relativi a terreni non possono essere né stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari. Pertanto, l’acquisto di un terreno agricolo non potrà avere luogo.